Benutzer:Netzwerk Immovielien e.V./Netzwerk Immovielien e.V.

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Das Netzwerk Immovielien e. V. ist ein Bündnis von Akteur aus Zivilgesellschaft, Öffentlicher Hand, Wirtschaft, Wohlfahrt und Wissenschaft, die sich für eine Gemeinwohlorientierung in der Immobilien- und Quartiersentwicklung einsetzen.

Ziele

Das Netzwerk will die Rahmenbedingungen für eine kooperative und gemeinwohlorientierte Stadt- und Immobilienentwicklung in allen relevanten Handlungs- und Politikfeldern verbessen. Somit wird der Weg für die Entstehung und den Betrieb von Immovielien geebnet. Das Netzwerk Immovielien setzt sich ein für

• mehr Gemeinwohlorientierung in der Immobilienentwicklung,
• die Anerkennung von Immovielien als wichtiger Baustein der Stadtentwicklung,
• eine Verbesserung der Rahmenbedingungen für Immovielien in den Bereichen Boden, Finanzierung, Förderung, Recht und Augenhöhe
• und dafür, dass in Zukunft mehr und einfacher Immovielien geschaffen werden können.

Gründung des Netzwerks und des Vereins

Das Netzwerk Immovielien ist im Anschluss an den Konvent „Immobilien für viele – Gemeinwohl gemeinsam gestalten“ gegründet worden, der im November 2016 in Leipzig stattgefunden hat. In den ersten 18 Monaten war das Netzwerk als informelle Plattform der Konvent-Teilnehmenden organisiert. Als Veranstalterin des Konvents hat die Montag Stiftung Urbane Räume das Netzwerk im Entstehungsprozess wesentlich unterstützt.

Am 18. Juni 2018 wurde der gemeinnützige Verein Netzwerk Immovielien e. V. in der ufaFabrik in Berlin-Tempelhof gegründet und ist seitdem unabhängig von der Montag Stiftung Urbane Räume tätig.

Konvent „Immobilien für viele – Gemeinwohl gemeinsam gestalten“

Die Debatte um eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung nimmt zu. Einen wesentlichen Beitrag dazu leistete der Konvent „Immobilien für viele – Gemeinwohl gemeinsam gestalten“, den die Montag Stiftung Urbane Räume im November 2016 organisierte. Als Vorbereitung darauf wurden unter dem Titel „Immovielien – Gemeinwohl gemeinsam gestalten“ Forderungen für die Verbesserung der Rahmenbedingungen für eine gemeinwohlorientierte Immobilienentwicklung veröffentlicht.

Der Konvent verfolgte mehrere Ziele: mit Entscheidungsträger zu erörtern, welche Rahmenbedingungen wie verändert werden müssen, damit gemeinwohlorientierte Projekte in der Immobilienentwicklung mehr und wirksamer werden können; die unterschiedlichen Mitgestalter und Partner der „Immobilien für viele“ zu vernetzen. Parallel zum Konvent führte die Montag Stiftung Urbane Räume das Projekt Neue Nachbarschaft mit dem Ziel durch; das Wissen, aus Immovielienprojekten, zugänglich zu machen, zu dokumentieren und ein Voneinander-Lernen zu organisieren. Das Projekt bestand aus einer Onlineplattform, einem Werkstattformat und Printmaterialien. Viele der Mitgestalter des Konvents und dem Projekt Neue Nachbarschaft sahen die Notwendigkeit, das Engagement für Immovielien dauerhaft fortzusetzten und gründeten 2018 den Verein Netzwerk Immovielien e.V.

Die Struktur des Netzwerks

Die Mitglieder des Netzwerks Immovielien sind Personen und Institutionen, die Immovielien nutzen, entwickeln, bauen, beraten, begleiten, fördern und finanzieren. Dazu gehören Haus- und Quartiersinitiativen genauso wie Planende und Beratende, Kulturschaffende und Gewerbetreibende, Banken, Immobilienunternehmen, Stiftungen, Verbände, Verwaltungen und Hochschulen. Diese Vielfalt unterscheidet das Netzwerk von vielen Fachverbänden. Zum Stand Sommer 2020 sind ca. 180 Personen und Institutionen Mitglied im Netzwerk. Der Vereinssitz ist Hattingen (an der Ruhr).

Das Kernteam des Netzwerks Immovielien setzt sich aus einem ehrenamtlichen Vorstand (laut Satzung bis zu 5 Personen) und einer hauptamtlichen Koordinierungsstelle (Stand 2020: Zwei halbe Stellen) zusammen. Die Koordinierungsstelle unterstützt und koordiniert die Bildungsarbeit des Vereins durch seine Mitglieder. Sie hat ihren Sitz in Berlin..

Ein weiteres Gremium ist der Beirat des Netzwerks. Der Beirat wird vom Vorstand des Netzwerks ernannt und berät diesen. Er besteht aktuell aus 14 Mitgliedern. Beiratsmitglieder sind u.a. Martin Linne, Dezernent für Stadtentwicklung und Umwelt in Duisburg und Vorstandsvorsitzender des Vereins Baukultur Nordrhein-Westfalen e.V., Prof. Dr.-Ing. Florian Kluge, Prodekan des Fachbereichs Architektur der Alanus Hochschule und Partner bei nonconform ideenwerkstatt GmbH, Frauke Burgdorff, Stadtbaurätin in Aachen und Geschäftsführerin der Städtische Entwicklungsgesellschaft Aachen GmbH & Co. KG, sowie Stefan Raetz Bürgermeister der Stadt Rheinbach, Nordrhein-Westfalen.

Die Finanzierung des Vereins erfolgt ausschließlich aus den Beiträgen der Vereinsmitglieder. Wobei sich die Mindestbeiträge für Einzelpersonen und Organisationen unterscheiden. Die Höhe des Beitrags bestimmen die Mitglieder nach Selbsteinschätzung und Solidaritätsprinzip selbst.

Die Arbeit des Netzwerks

Das Netzwerk versteht sich als Plattform für den Austausch und die Kooperation seiner Mitglieder. Die Mitglieder bringen ihre unterschiedlichen Perspektiven und Praxiserfahrungen rund um die Entwicklung von Immovielien in das Netzwerk ein. Sie profitieren vom Wissen der anderen Mitglieder, verstärken dadurch ihre eigenen Aktivitäten und kooperieren in Netzwerkaktivitäten.. Außerdem sieht sich das Netzwerk als fachliche Instanz gegenüber der Öffentlichkeit. Hierzu entwickeln die Mitglieder konkrete Kommunikations- und Dialogformate und arbeiten in Projekten sowie Arbeitsgruppen z.B. zu den Themen Boden, Baurecht und Finanzierung zusammen. Die Mitglieder unterstützen wissenschaftliche Forschungsvorhaben wie z.B. das Begleitforschungsprojekt „Gemeinwohlorientierte Initiativen in der Quartiersentwicklung“ des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschung. Das Netzwerk äußert sich mit Stellungnahmen zu thematisch relevanten Entscheidungen. Darüber hinaus dient das Netzwerk Immovielien seinen Mitgliedern zur Koordination und Verstärkung ihrer jeweiligen und gemeinsamen Bildungs-, Beratungs- und Öffentlichkeitsarbeit und fördert die gute Praxis durch gegenseitige Information und Zusammenarbeit.

Konkrete Angebote des Netzwerks sind u.a.: der kostenlose Newsletter, in dem über Projekte, Veranstaltungen und Themen rund um Immovielien informiert wird; die Sammlung von inspirierenden Immovielienprojekten auf der Internetseite des Netzwerks; der digitale Terminkalender, der alle Veranstaltungen an denen Netzwerkmitglieder beteiligt sind, gebündelt präsentiert oder der Immovielen-Wahlcheck zur Bundestagswahl 2017, eine Ergänzung des Wahl-O-Mats der Bundeszentral für politische Bildung, zu Fragen der Stadt- und Wohnraumentwicklung.

Das Netzwerk bemüht sich Vertreter zu allen wichtigen fachlichen Veranstaltungen zu schicken. Darüber hinaus entwickeln die Mitglieder eigene Formate - Im Jahr 2019 waren das u.a. der „3. BUNDESWEITE AUSTAUSCH KONZEPTVERFAHREN zum Liegenschaftsgeschäft mit gemeinschaftlichen Wohnprojekten“ in Frankfurt am Main und 41xPraktisch, für Macher von gemeinwohlorientierten Projekten der Stadtentwicklung..

Die Forderungen des Netzwerks

Grundlage für die gemeinsame Arbeit des Netzwerks sind die Forderungen, die der Konvent „Immobilien für Viele – Gemeinwohl gemeinsam gestalten“ im November 2016 in Leipzig formuliert hat.

Mehr Boden für eine gemeinwohlorientierte Immobilienentwicklung und Immovielien

Die mangelnde Verfügbarkeit von Boden für gemeinwohlorientierte Zwecke ist ein strukturelles Problem. Hinzu kommt, dass bei Vergaben durch die Öffentliche Hand (Bund, Länder, Kommunen) der Preis, die überformularisierte Vergabepraxis, die teilweise kleinteilig eingeforderten Konzepte und die Vergabegeschwindigkeit den Zugang zu Boden für Immovielien erschweren oder verhindern. Grundsätzlich sollte bei dem wenigen öffentlich zur Verfügung stehenden Boden das Konzept höher gewichtet werden als der Preis und Gemeinwohlorientierung sollte den Vorzug bekommen. Dafür bräuchte es klare Definitionen, was das Gemeinwohl im Allgemeinen (Bund, Länder) und in diesem Zusammenhang (Kommune) konkret fördert. Die vorhandenen Vergabeinstrumente müssen weiterentwickelt, so weit wie möglich verschlankt und – wo sinnvoll - in Kombination mit dem Erbbaurecht angewendet werden. Das gilt insbesondere für die Konzeptvergabe in Verbindung mit Anhandgabeverfahren. Außerdem muss darauf hingearbeitet werden, dass zivilgesellschaftliche und öffentliche Partner gemeinsame, ggf. auch revolvierende Bodenfonds entwickeln, die gemeinwohlorientierten Zwecken dienen.

Gutes Geld, um die Finanzierung von Immovielien zu verbessern

Immovielien werden von den meisten Geschäftsbanken eher ungern oder gar nicht finanziert. Sie erfüllen selten die eingeübten oder vorgeschriebenen Standards und bringen ihr Eigenkapital häufig im Kollektiv und nicht in Form von Eigen- und Sachleistungen zusammen. Das angepasste Vermögensanlagegesetz erschwert die gemeinschaftliche Finanzierung zusätzlich. Nur Alternativbanken haben aktuell das nötige Know-how, um Immovielien spezialisiert zu beraten. Hinzu kommt, dass die normale Finanzierungspraxis die Projekte zwingt, ihre Vorhaben zu einem Zeitpunkt bis zum Ende zu planen, wo noch nicht klar sein kann, welche abschließende Nutzungsstruktur, die für die Zwecke effektivste ist. Die Länder sollten mit ihren Landesförderbanken über das Thema Wohnen hinaus Bürgschaftsschirme für gemeinwohlorientierte Vorhaben einrichten und eine schrittweise Finanzierung und/oder Risikoabsicherung der Initiativen ermöglichen. Auch der vereinfachte Zugang zu Krediten von Geschäftsbanken und die Anerkennung von Eigenleistung als Eigenkapital stellen wichtige Bausteine dar. Und schließlich muss die jüngste Anpassung des Vermögensanlagegesetzes so überarbeitet werden, dass ein unterstützender Rahmen für kollektiv finanzierte Projekte entsteht und gerade für die kleinen und mittleren, lokal wirksamen Projekte keine zusätzlichen Hürden aufgebaut werden.

Andere Förderung, um Investitionen in Immovielien zu erleichtern

Immovielien fallen wegen ihrer vieldimensionalen Nutzungsstrukturen und vielfältigen Partner häufig durch vorhandene Förderraster oder müssen mehrere Förderschienen mit verschiedenen Logiken bedienen. Nahezu alle Förderzugänge fordern eine abgeschlossene Planung des Objektes, was einer schrittweisen und damit robusten Entwicklungsstrategie im Weg steht. Die Städtebauförderung ist in der Regel für private Initiativen nicht zugänglich und die Wohnraumförderung, die häufig in Anspruch genommen werden könnte, verkompliziert und verteuert wegen der erhöhten Standards das Bauen im Bestand. Die vorhandenen Förderprogramme müssen also auf vielen Ebenen angepasst werden. Insbesondere sollten Vorarbeiten zur Entwicklung von Immovielien gefördert werden und es sollten »Agent« zur Verfügung gestellt werden, die Immovielien in der Entstehungsphase immobilienwirtschaftlich und projektorganisatorisch qualifizieren. Das NRW-Förderprogramm »Initiative ergreifen – Bürger machen Stadt« könnte hierfür Vorbild sein.

Passendes Recht und passender steuerlicher Rahmen für Immovielien

Es gibt keine Gesellschaftsform, die das gemeinschaftliche Wirtschaften für das Gemeinwohl befördert. Gemeinwohlorientierte Immobilieninvestoren nutzen häufig organisatorische Formen, die nicht zu ihnen passen und sie müssen über Umwege (Denkmalschutz, Völkerverständigung etc.) argumentieren, um die Gemeinnützigkeit zu erlangen. Zum einen ist es längst Zeit, die Abgabenordnung auf ihre Aktualität hin zu überprüfen und ggf. neue Kriterien für stadtteil- und nachbarschaftsbezogene Vorhaben zu entwickeln. Eine passende Gesellschaftsform für lokale, kooperative, engagierte und gemeinwohlorientierte Projekte fehlt.

Mehr Augenhöhe in der Zusammenarbeit von Öffentlicher Hand und Immovielien

Viele kommunale Akteur trauen Finanzinvestor oder Bauträger mehr Durchsetzungsstärke und mehr Geschwindigkeit zu als lokalen und kooperativen Initiativen. Der Vorzug, dass Letztere keine oder wenig Rendite erwarten und sich im Allgemeinen nicht zurückziehen, wenn es brenzlig wird, wird kaum gesehen. Viele Immovielienmacher haben ein prinzipielles Misstrauen gegenüber linearen Verwaltungsstrukturen und politischen Prozessen entwickelt, das nicht immer nur auf eigenen Erfahrungen gründet. Die Konzentration auf die eigene Sache drängt den größeren Kontext – insbesondere das kommunale Abwägungsgebot – aus dem Blickfeld. Wir müssen das Wissen, das es aus der Kooperation zwischen Immovielien und öffentlichen Händen gibt, in die Ausbildung der kommenden Stadtmacher bringen, die vorhandenen Beratungsnetzwerke- und Strukturen der Immovielien stärken und unterstützen und mit einem Handbuch für Immovielienentwickler Qualitäten für eine gemeinwohlorientierte Immobilienentwicklung formulieren.