Teilverkauf
Der Teilverkauf ist ein Modell der Immobilienverrentung[1], bei dem ältere Eigentümer bis zu 50 Prozent [2] ihrer meist selbstgenutzten Immobilie verkaufen, diese gegen eine Gebühr[3] aber weiterhin wie gewohnt nutzen dürfen. Hierbei wird in Regel ein Nießbrauchsvertrag oder ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und grundbuchrechtlich gesichert. Das Modell wird von einigen Verbraucherschützern[4] kritisch gesehen. Die Aufnahme eines Darlehens, ggf. in Form einer Umkehrhypothek, gilt als günstiger und risikoärmer.
Ankauf der Immobilie
Beim Verkauf im Rahmen eines Teilverkaufs wird, anders als bei anderen Immobilienverrentungen wie zum Beispiel der Leibrente, der Marktpreis erzielt. Die statistische Lebenserwartung der Verkaufenden fließt nicht in die Berechnung mit ein. Die Bestimmung des Kaufpreises erfolgt in der Regel durch einen unabhängigen, zertifizierten Gutachter, der vom Teilankäufer bezahlt wird. Es handelt sich hierbei nicht notwendigerweise um öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Der Verkäufer hat aber häufig die Möglichkeit, mehrere Gutachten erstellen zu lassen; er kann bei vielen Anbietern auch selbst den Gutachter stellen.
Nutzungsentgelt während der Laufzeit
Für den verkauften Anteil wird entweder ein Nießbrauchsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Sofern berücksichtigt wird, dass das Wohnrecht auch durch Vermietung ausgeübt werden kann, gibt es hierbei keinen wesentlichen Unterschied. Wichtig ist hingegen, dass dieses im Grundbuch eingetragen ist, damit im Falle der Insolvenz des Teilverkaufs-Anbieters das Recht geschützt ist. Für die Nutzung der kompletten Immobilie wird ein Entgelt[5] fällig, was teurer sein kann als ein entsprechendes Darlehen. Die Höhe der Nutzungsgebühr hängt von den Refinanzierungskosten der Ankäufer ab. Häufig ist sie über eine bestimmte Laufzeit, etwa zehn Jahre, festgelegt. Nach Ablauf dieses Zeitraums ist die Höhe des Nutzungsgeldes meist an die Entwicklung eines Referenzzinssatzes (üblicherweise der Euribor) gebunden, so dass bei Zinserhöhungen mit deutlichen Steigerungen des Nutzungsentgeltes zu rechnen ist. Dies betrifft insbesondere Verträge, die in der Niedrigzinsphase, d. h. nach 2008, abgeschlossen wurden.
Instandhaltungskosten
In der Regel beteiligt sich der Käufer nicht an den laufenden Instandhaltungskosten; diese verbleiben in voller Höhe beim Alteigentümer. Manche Anbieter geben an, im Einzelfall eine anteilige Beteiligung an wesentlichen Verbesserungen zu übernehmen. Vor dem Hintergrund einer möglichen Verpflichtung zur energetischen Sanierung des Bestandes ist dieser Aspekt besonders sorgfältig zu prüfen. Einige Ankäufer berücksichtigen die zu erwartende Wertsteigerung aus Modernisierungsmaßnahmen[6] bei der Wertermittlung der Immobilie, wenn diese bereits bei Anbahnung des Teilverkaufs feststehen.
Verkauf der Immobilie
Häufig ist der Alteigentümer zwar berechtigt, zum einen den verkauften Anteil der Immobilie wieder zurückzukaufen oder zum anderen den Verkauf der gesamten Immobilie zu veranlassen. Hierbei werden aber bei manchen Anbietern Verkaufsgebühren in Höhe von 6 bis 7 Prozent des gesamten Kaufpreises fällig, die allein vom Alteigentümer zu zahlen sind. Wurde die Immobilie beispielsweise zu 50 Prozent verkauft, entspricht dies 12 bis 14 Prozent des anteiligen Kaufpreises. Weiterhin übernimmt der Ankäufer in Teilverkaufsmodellen üblicherweise kein Risiko eines Wertverlustes. Er lässt sich hingegen vom Alteigentümer sogar einen Wertzuwachs von mindestens 17 Prozent garantieren. Somit erhält der Alteigentümer erst dann etwas aus dem Verkauf, wenn der Ankäufer 117 Prozent des Kaufpreises zurückerhalten hat und die Verkaufsgebühr bezahlt wurde. Sollten die Wertsteigerungen über 17 Prozent ausfallen, partizipiert hingegen der Käufer trotzdem anteilig. Sofern also der Wert der Immobilie konstant bleibt, erhält der Alteigentümer nach Abzug einer Verkaufsgebühr von 6 Prozent und einer Wertsteigerungsgarantie von 17 Prozent für den Anbieter des Teilverkaufs aus einem Anteil von 50 Prozent nur noch 27 Prozent. Die Übernahme der Wertsteigerungsgarantie durch den Verkäufer ist aus den werblichen Unterlagen bzw. den Internetseiten häufig nicht ersichtlich.
Literatur
- Horst Biallo (2022): Haus Teilverkauf: Definition, Anbieter, Vor- und Nachteile, https://www.biallo.de/baufinanzierung/ratgeber/teilverkauf/
- Barbara Weber (2022): Teilverkauf Haus & Wohnung - Der Teilverkauf lohnt sich nicht, https://www.finanztip.de/immobilienverrentung/teilverkauf/ (3. März 2022)
- Verbraucherzentrale (2021): Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?, https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/teilverkauf-der-eigenen-immobilie-was-sind-die-haken-der-angebote-48054
Einzelnachweise
- ↑ Lion Tönse: Immobilienverrentung. In: DEGIV Immobilienverrentung. 7. April 2021, abgerufen am 14. September 2022 (deutsch).
- ↑ Redaktion IMMO.info: Teilverkauf selbstgenutzter Immobilien: Lohnt sich das? 26. April 2021, abgerufen am 13. September 2022 (deutsch).
- ↑ Marilena Meyer: Wie funktioniert der Teilverkauf? In: Hausfrage. Abgerufen am 13. September 2022 (deutsch).
- ↑ Redaktion Anlegen in Immobilien: Lohnt sich der Teilverkauf von Immobilien? 5. September 2022, abgerufen am 13. September 2022 (deutsch).
- ↑ Teilverkauf beim Haus: Wem er nützt. Abgerufen am 13. September 2022.
- ↑ Mit dem Teilverkauf die energetische Sanierung finanzieren. Abgerufen am 13. September 2022.
