Benutzer:Immofried/Mietenpool (Wohnungseigentum)
Ein Mietenpool im Wohnungseigentum ist eine von allen oder mehreren vermietenden Wohnungseigentümern geschaffene Einrichtung, durch die die Mietzahlungen der jeweiligen Wohnungsmieter gesammelt und (ggf. nach Abzug von Kosten) nach einem festgelegten Schlüssel an die beteiligten Eigentümer verteilt werden.
Der Sinn eines Mietenpools liegt in erster Linie darin, dass er eine Risikogemeinschaft bildet, die etwaige Mietausfälle anteilig auf alle Beteiligten verteilt, so dass nicht ein einzelner Wohnungseigentümer einen Totalausfall erleidet.
Ein Mietenpool ist üblicherweise in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisiert.
Begriff
Sehr verbreitet ist auch der Begriff Mietpool, der jedoch Pools vorbehalten bleiben sollte, in denen Sachen verschiedener Eigentümer zum Zwecke der Vermietung zusammengefasst werden. In diesem Bereich gibt es Mietpools für relativ teure Investitionsgüter, z.B. Lokomotiven, Baukrane, Hebebühnen, aber auch schon für Werkzeuge, Veranstaltungsequipment usw. Auch bei Mietwagen oder Mietwohnung, geht es um zu mietenden Sachen.
Das Wort Mietenpool schließt sich dagegen sprachlich an das geläufige Mietenkonto an, das Bankkonto, auf das die Mieten gezahlt werden. Mietenpool ist im süddeutschen Raum, in Österreich und der Schweiz als Bezeichnung ohnehin üblich und sollte wegen der begrifflichen Trennung zum Mietpool bevorzugt werden.
Aufgaben des Mietenpools
Die Aufgaben des Mietenpools werden von den beteiligten Wohnungseigentümern im Gesellschaftsvertrag oder einer entsprechenden Vereinbarung festgelegt. Während viele Mietenpools nur die Mieten einnehmen und (nach Abzug der Kosten für den Pool und dessen Verwaltung) an die beteiligten Eigentümer verteilen (Erträgnispools), gibt es auch Pools, aus denen darüberhinaus die Kosten bestimmter Aufgaben oder Maßnahmen, z.B. eine gemeinschaftliche Instandhaltung der Sondereigentume, bestritten werden. Dieser Ansatz ist teilweise so weit entwickelt (gemeinschaftliche Sondereigentumsverwaltung), dass die Wohnungseigentümer sich um Ihre Eigentumswohnungen nicht mehr selbst kümmern müssen, weil Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung von Seiten der Geschäftsführung des Pools erledigt werden (Bewirtschaftungspools).
Skandalöse Pools
In den neunziger Jahren wurden Tausende von Eigentumswohnungen verkauft, die später als Schrottimmobilien durch die Presse gingen. Sie waren mit Mietenpools ausgestattet, deren Aufgabe es nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts Karlsruhe von vornherein war, den Käufern Mieterträge vorzuspiegeln, die es in dieser Höhe gar nicht gab[1]. Die Käufer hatten als GbR-Gesellschafter die Poolverwalter ermächtigt, in ihrem Namen Darlehen aufzunehmen, also Schulden zu machen.
Diese Skandale haben sicherlich dazu geführt, dass der Begriff Mietenpool (bzw. Mietpool) für viele Menschen negativ besetzt ist. Jedoch war nicht der Pool an sich das Problem, sondern die Tatsache, dass diese Eigentumswohnungen zu weit überhöhten Preisen verkauft wurden und die Wohnanlagen bereits zu Zeiten des Verkaufs wegen etlicher Negativmerkmale einen hohen Leerstand aufwiesen.
Eigentumswohnung als Anlagegut
Die Eigentumswohnung ist als Anlagegut recht beliebt. Inzwischen ist mehr als die Hälfte aller Eigentumswohnungen vermietet, speziell neu gebaute Eigentumswohnungen werden ganz überwiegend von Anlegern gekauft[2].
Das Problem für den Anleger, der Eigentümer weniger Wohnungen oder nur einer Wohnung ist, liegt in der Verwaltung. Er hat in der Regel keine einschlägigen Fachkenntnisse, was nicht selten zu Fehlern beim Mietvertragsabschluss oder bei Heiz- und Betriebskostenabrechnungen führt. Letzteres ist oft der Fall, weil er mit seinen Mietern auf einer rechtlich und faktisch anderen Grundlage abzurechnen hat, als die der Wohnungseigentumsverwalter mit ihm als Eigentümer. Auch gerät der vermietende Eigentümer unter Umständen in die Situation, dass der Mieter berechtigterweise Mängelbeseitigung an Bauteilen fordert, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Der vermietende Eigentümer ist dann zunächst handlungsunfähig, weil nur die Gemeinschaft (ggf. auch der Verwalter) Reparaturen am Gemeinschaftseigentum veranlassen kann.
Das schlimmste für den vermietenden Eigentümer ist aber das Ausbleiben der Mietzahlung, weil die Miete oft die wirtschaftliche Grundlage für die Zahlung von Zins und Tilgung aus der Finanzierung des Wohnungskaufs ist.
Professionell geführte Mietenpools
Die Beteiligung an einem Mietenpool wird oft parallel zu einem Verkauf von Eigentumswohnungen den Erwerbsinteressenten angeboten oder gar aufgedrängt. Diese Pools werden typischerweise von Gesellschaften oder Personen verwaltet, die dem Bauträger, der die Wohnungen verkauft, nahestehen. In manchen Fällen sind deshalb die vertraglichen Regelungen so gestaltet, dass sie für den Poolverwalter günstiger sind, als für die Wohnungseigentümer. Für den Wohnungseigentümer ist es oft schwierig abzuschätzen, ob ein Beitritt zum Pool wirtschaftlich sinnvoll ist.
Literatur
- Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar, 10. Auflage, München 2008, ISBN 978-3-406-57308-8
- Jennißen (Hrsg.): Wohnungseigentumsgesetz, Köln 2008, ISBN 978-3-504-45062-5
