Baugenehmigung

Baupolizeilich geprüfter Bauplan einer Garage, 1932

Eine Baugenehmigung bzw. Bauerlaubnis, in Österreich, der Schweiz und der Freien Hansestadt Bremen auch Baubewilligung, ist im öffentlichen Baurecht die Genehmigung, eine bauliche Anlage zu errichten, zu ändern oder zu beseitigen. Sie wird von einer Bauaufsichtsbehörde erteilt.

Deutschland

Allgemeines

Das Eigentum an Grundstücken ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundrechtlich geschützt. Der Schutzbereich des Artikel 14 GG umfasst und schützt grundsätzlich die Freiheit einer Person, mit ihrem Eigentum frei zu verfahren und damit auch die Freiheit, auf ihrem Grundstück bauliche Anlagen zu errichten oder abzureißen.

Diese Freiheit kollidiert mit der Freiheit und verfassungsrechtlich geschützten Interessen anderer Personen oder der Allgemeinheit. Von der Errichtung und dem Abbruch baulicher Anlagen (umgangssprachlich Bauwerk genannt), können Gefahren und Konflikte ausgehen. Diese bestehen sowohl in Bezug auf ein Grundstück selbst (z. B. Einsturzgefahr oder Brandgefahr auf dem Grundstück) als auch über ein Grundstück hinaus (z. B. durch Fragen der Art der Nutzung der nur begrenzt zur Verfügung stehenden Ressource Boden, durch Emissionen, Brandgefahr oder die Zerstörung von Wohnraum im Wege eines Abbruchs). Diese Konflikte sind in verfassungskonformer Weise aufzulösen.

Das deutsche Recht begegnet diesen Gefahren und Konflikten grundsätzlich mit dem Instrument des Bauverbots mit Erlaubnisvorbehalts. Das heißt, es ist grundsätzlich verboten, auf einem Grundstück eine bauliche Anlage zu errichten oder abzureißen, außer dies ist ausdrücklich erlaubt. Diese Erlaubnis ergibt sich aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Baurechts, welche sowohl Bundesrecht (insbesondere das BauGB) als auch Landesrecht sein können. Sobald die Erlaubnis, die sich aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt, gegeben ist, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Dieser folgt aus der eingeschränkten Baufreiheit.

Um die Einhaltung der bundesrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches ihre Einhaltung sicherzustellen, hat der Bundesgesetzgeber das bauaufsichtliche Verfahren vorgesehen, an welchem die Baugenehmigungsbehörde beteiligt ist. In diesem Verfahren kann eine Baugenehmigung erteilt werden und muss, wenn und soweit das Verfahren durchzuführen ist und ein Anspruch auf die Baugenehmigung besteht.

Die Ausgestaltung dieses Verfahrens obliegt den Ländern. Viele Länder sehen die Erteilung der Baugenehmigung vor (darunter Baden-Württemberg, Bayern oder Nordrhein-Westfalen) haben jedoch dieses Verfahren auch so ausgestaltet, dass nicht alle baulichen Vorhaben genehmigungsbedürftig sind (genehmigungsfreie Vorhaben), oder dass die Erteilung der Baugenehmigung von der Einhaltung weiterer Vorschriften, insbesondere der landesrechtlichen Vorschriften, abhängig ist. Um sicherzustellen, dass bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben das Genehmigungsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt wird und um die Einhaltung der einschlägigen baurechtlichen Vorschriften, auch bei verfahrensfreien Vorhaben, sicherzustellen, gewährt das Recht der Bundesländer den Baubehörden die Möglichkeit des Einschreitens.

Wird in einem bauaufsichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung erteilt, so handelt es sich hierbei um die Entscheidung der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass ein Bauvorhaben, welches einem Vorhaben, das Gegenstand des bauaufsichtlichen Verfahrens war, entspricht, nicht den (von der Bauaufsichtsbehörde zu prüfenden) öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht, d. h. mit diesen im Einklang steht. Einem Bauvorhaben, das dem Vorhaben in der Baugnehemigung entspricht, kann nun nicht mehr der Einwand entgegengehalten werden, es verstoße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, welche die Bauaufsichtsbehörde zu prüfen habe. Damit kann ein Bauvorhaben durchgeführt werden. Mit der Errichtung, der Nutzungsänderung oder dem Abriss kann nun begonnen werden, ohne dass ein bauaufsichtliches Einschreiten wegen eines möglichen Widerspruchs zu dem öffentlichen Recht befürchtet werden muss.

Definition und Rechtsnatur der Baugenehmigung

Da es sich bei der Erteilung der Baugenehmigung um eine behördliche Entscheidung handelt, die sich auf ein konkretes Bauvorhaben und damit einen Einzelfall bezieht, den sie regelt, und ihr Außenwirkung zukommt, handelt es sich bei der Baugenehmigung um einen Verwaltungsakt. Dieser Verwaltungsakt hat feststellende Wirkung. Festgestellt wird, dass ein Bauvorhaben, welches einem Vorhaben, das Gegenstand des baufsichtlichen Verfahrens war, entspricht, nicht den von der Baufsichtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Diese Feststellung ist nach der Bestandskraft dauerhaft, außer die Baugenehmigung erlischt oder wird zurückgenommen. Da diese Feststellung die Möglichkeit schafft, mit der Durchführung eines Bauvorhabens zu beginnen und das errichtete Vorhaben dauerhaft vor der Rechtswidrigkeit schützt, hat sie für denjenigen, dem sie erteilt wird begünstigende Wirkung. Da mit der Durchführung des Bauvorhabens Rechte und Interessen Dritter betroffen sein können, hat sie zugleich belastende Wirkung. Damit ist die Baugenehmigung ein feststellender Verwaltungsakt mit Doppelwirkung.

Eine erteilte Baugenehmigung kann für etwa 3–4 Jahre gelten.

Bei der Zulassung von Ausnahmen und Befreiungen (§ 31 BauGB), die im Ermessen der Genehmigungsbehörde stehen, wirkt die Baugenehmigung zudem konstitutiv, d. h. rechtsbegründend.

Zulässigkeit eines Vorhabens und Verfahren

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ist in den einzelnen Bereichen des Bodenrechts unterschiedlich geregelt:

• Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht (§ 30 Abs. 1 BauGB).
• Innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (auch Innenbereich genannt) ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 Abs. 1 BauGB).
• Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn es eine bestimmte, dem Außenbereich zugewiesene Funktion hat, beispielsweise einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient (§ 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Außerdem muss jeweils die Erschließung gesichert sein, und es dürfen keine öffentliche Bedenken dagegenstehen.

Erfüllt das Vorhaben auch die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen, hat der Bauherr einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.

Widerspricht ein Vorhaben den Festsetzungen eines Bebauungsplans, können Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan selbst ausdrücklich vorgesehen sind (§ 31 Abs. 1 BauGB), etwa vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Abstandsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB). Von den Festsetzungen des Bebauungsplans, beispielsweise einem Bauverbot, kann unter den Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden (Dispens). Die ausnahmsweise Erteilung einer Baugenehmigung steht in diesen Fällen im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Der Bauherr hat nur einen Anspruch darauf, dass die Behörde ihr Ermessen ordnungsgemäß ausübt, nicht aber auf die Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung.

Abgrenzung

Mit einem Vorbescheid aufgrund einer Bauvoranfrage wird schon vor Einreichung des Bauantrags über einzelne baurechtliche Fragen des Bauvorhabens entschieden, etwa über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (sog. Bebauungsgenehmigung). Durch eine Teilbaugenehmigung können einzelne Arbeiten, Bauteile oder Bauabschnitte bereits vor Erteilung der Baugenehmigung genehmigt werden.

Voraussetzungen der Genehmigung

Der schriftliche Bescheid wird vom Bauamt bzw. der Bauaufsichtsbehörde (veraltet Baupolizei) ausgefertigt und dem Bauherrn übermittelt, wenn das Vorhaben sowohl genehmigungsbedürftig ist (d. h. eine Genehmigung ist nötig) wie auch genehmigungsfähig (d. h. die Genehmigung ist möglich).

Genehmigungsbedürftigkeit

Nicht alle Bauten müssen genehmigt werden. So ist die Errichtung bestimmter baulicher Anlagen, insbesondere kleinerer Wohngebäude in Plangebieten, in vielen Landesbauordnungen von der Genehmigungspflicht freigestellt (Beispiel: Art. 57 BayBO) oder unterliegt nur dem Bauanzeigeverfahren.

Die Einzelheiten sind in den Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt.

Genehmigungsfähigkeit

Ein Vorhaben ist genehmigungsfähig, wenn

• der Bauantrag vollständig ist (Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Energiebilanz usw.) und
• das Vorhaben den zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht, insbesondere den bauplanungsrechtlichen Vorgaben und dem maßgeblichen Bauordnungsrecht. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde nur einen Ausschnitt besonders wichtiger Anforderungen, wie die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit oder die Übereinstimmung mit einer örtlichen Gestaltungssatzung. Um die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften und bautechnischer Anforderungen müssen sich der Bauherr und die am Bau Beteiligten, wie z. B. der Entwurfsverfasser, eigenverantwortlich kümmern (Beispiel: Art. 59 BayBO).

Nachbarbeteiligung

Der Bauherr kann sich durch Unterschrift der Nachbarn auf der Bauvorlage deren ausdrückliche Zustimmung zu dem Bauvorhaben bestätigen lassen. Aber auch wenn die Einverständniserklärung eines Nachbarn nicht vorliegt, kann die Baugenehmigung erteilt werden.

Die Beteiligung der Nachbarn am Baugenehmigungsverfahren ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt: So werden in Baden-Württemberg grundsätzlich alle Nachbarn durch die jeweilige Gemeinde von einem vorliegenden Bauantrag informiert, während z. B. in Hessen eine Nachbarbeteiligung nur bei einer Befreiung von nachbarschützenden Vorschriften vorgesehen ist.

Der Nachbar kann, wenn er seine Rechte durch das Bauvorhaben beeinträchtigt sieht, Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen. Gemäß § 212a BauGB hat ein solcher Widerspruch (und auch eine Anfechtungsklage) des Nachbarn keine aufschiebende Wirkung. Der Bauherr kann also mit den Bauarbeiten beginnen, sobald er die Baugenehmigung erhalten hat.

Will der Nachbar den Beginn der Bauarbeiten verhindern, etwa weil er der Auffassung ist, die Baugenehmigung sei rechtswidrig, so muss er vor dem zuständigen Verwaltungsgericht den Antrag stellen, dass sein Widerspruch aufschiebende Wirkung hat. Verfahrensgegner ist nach dem Rechtsträgerprinzip die zuständige Verwaltungsträger, etwa die Gemeinde. Der Bauherr ist beizuladen. Der Nachbar muss dabei nicht fürchten, bei einem erfolglosen Antrag Schadensersatz leisten zu müssen.

Auch bei erteilter Zustimmung bleibt eine Zivilklage des Nachbarn gegen den Bauherrn möglich, da das private Nachbarrecht der § 906 BGB ff. im Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft wird.

Verfahren

Die Erteilung der Baugenehmigung bedarf unter Umständen der Zustimmung oder des Einvernehmens einer anderen Körperschaft, Behörde oder sonstigen Stelle, beispielsweise des Wasserwirtschafts-, Vermessungs-, Gesundheits- oder Straßenbauamts. Die Bauaufsichtsbehörde fordert diese Stellen dann unter Fristsetzung zu einer Stellungnahme auf. Die jeweilige Gemeinde muss zudem zum Bauantrag ihr gemeindliches Einvernehmen gemäß § 36 Baugesetzbuch erteilen, sofern nicht ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorliegt und dieser eingehalten wird.

Die Baubehörde kann zur Klärung von Fragen des Bauvorhabens eine Bauverhandlung durchführen.

Die durch Verordnung festgelegte Gebühr ist nach Zustellung der Baugenehmigung zu entrichten. Vorschüsse sind möglich.

In Baden-Württemberg stellt die Erteilung der Baugenehmigung noch keine Baufreigabe dar. Erst mit der anschließenden Erteilung des Baufreigabescheins ("roter Punkt"), welcher erteilt wird, wenn bestimmte weitere Formalitäten erfüllt werden (z. B. Benennung des Bauleiters), darf mit dem Bau tatsächlich begonnen werden.

Verhältnis zu anderen Gestattungsverfahren

Die Baugenehmigung ist vorhaben- und grundstücksbezogen. Im Genehmigungsverfahren wird das Vorhaben jedenfalls auf seine Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften geprüft. Für das Vorhaben können jedoch über das Baurecht hinaus auch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften beachtlich sein, die auch in einem besonderen Verfahren geprüft werden könnten. Aus dem jeweils anwendbaren Fachrecht ergibt sich, ob im Baugenehmigungsverfahren diese sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften mitgeprüft werden und eine Baugenehmigung erteilt wird oder ob in einem besonderen Zulassungsverfahren die baurechtlichen Anforderungen mitgeprüft werden und eine Genehmigung nach dem anderen Fachrecht ergehen soll.

Nicht anlagenbezogene Entscheidungen wie die personenbezogene Gaststättenkonzession sind von vornherein nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens.

Baugenehmigungsverfahren geht vor

Andere fachrechtliche Anforderungen werden im Baugenehmigungsverfahren mitgeprüft, d. h. das Baugenehmigungsverfahren ersetzt andere Zulassungsverfahren in Fällen des sog. aufgedrängten sonstigen öffentlichen Rechts, beispielsweise gem. Art 6 Abs. 3 Satz 1 DSchG in Verbindung mit Art. 60 Satz 1 Nr. 3 BayBO bei baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen an Baudenkmälern.

Baugenehmigungsverfahren ist verdrängt

• Der Planfeststellungsbeschluss ersetzt die Baugenehmigung, § 75 Abs. 1 Satz 1 VwVfG (formelle Konzentration).
• Die immissionsschutzrechtliche Genehmigung schließt die Baugenehmigung ein, § 13 BImschG.

Bauabnahme

Nach Fertigstellung des Bauwerks (bei großen Bauvorhaben auch zwischendurch, wie z. B. die Rohbauabnahme) sehen die (Landes-)Bauordnungen eine Bauabnahme bzw. Bauzustandsbesichtigung vor, deren Umfang der Bauaufsichtsbehörde überlassen ist. In vielen Bundesländern finden bei kleineren Bauvorhaben faktisch keine Abnahmen mehr statt. Dennoch bleibt der Bauherr verpflichtet, alle Vorschriften selbstständig einzuhalten. Bei der Abnahme werden eventuelle Baumängel protokolliert, zu deren Beseitigung der Bauherr innerhalb einer festgelegten Frist verpflichtet ist.

Die Genehmigung ist an der Baustelle sichtbar anzubringen. Erst dann darf mit Erdaushub und Bauarbeiten begonnen werden. Der Baubeginn und das Bauunternehmen sind der Behörde zu melden.

Eine Baugenehmigung wird nach einer bestimmten Zeit ungültig, wenn mit dem Bau nicht begonnen wird. Verlängerungen sind teilweise möglich. Eine Abweichung von genehmigten Plänen bedarf der erneuten Zustimmung der Behörde (sog. Tekturgenehmigung). Näheres regeln die entsprechenden Landesbauordnungen.

Das Bauen ohne Baugenehmigung und andere Verstöße gegen das Bauordnungsrecht können nach den Landesbauordnungen als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.

Rechtsschutz

Bauherr

Sollte die Baugenehmigungsbehörde eine Baugenehmigung, der Auffassung des Bauherren nach, zu Unrecht nicht erteilen, so kann der Betroffene vor dem Verwaltungsgericht auf die Erteilung der Baugenehmigung klagen. Zuvor muss er jedoch bei der Behörde gegen den Ablehnungsbescheid binnen eines Monats Widerspruch einlegen (in Bayern und NRW muss sofort Klage erhoben werden, da dort das Widerspruchsverfahren u. a. für das Baugenehmigungsverfahren abgeschafft wurde, Art. 15 Abs. 2 AGVwGO). Ergeht nach einiger Zeit der Widerspruchsbescheid, so kann der Betroffene innerhalb eines Monats Verpflichtungsklage vor dem Verwaltungsgericht erheben. Hat er Erfolg, so verurteilt das Verwaltungsgericht die Baugenehmigungsbehörde zur Erteilung der Baugenehmigung.

Nachbar

Hat der Nachbar dem Bauvorhaben nicht zugestimmt, kann er unter bestimmten Voraussetzungen die dem Bauherrn erteilte Baugenehmigung anfechten. Dazu reicht es aber nicht aus, dass die Baugenehmigung öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt. Vielmehr ist es erforderlich, dass die Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt, die gerade darauf abzielen, den jeweiligen Nachbarn individuell zu schützen. Anerkannte drittschützende Vorschriften sind z. B. die landesbaurechtlichen Vorschriften über die Grenz- bzw. Gebäudeabstände, das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot sowie in überplanten Bereichen die Wahrung der Gebietsart (ebenso im unbeplanten Innenbereich, dessen Eigenart der näheren Umgebung einem Baugebiet der Baunutzungsverordnung entspricht, § 34 Abs. 2 BauGB).

Kann sich der Nachbar auf eine solche drittschützende Norm berufen, so muss er zunächst Widerspruch bei der Baugenehmigungsbehörde einlegen (in Bayern muss er sogleich Klage zum Verwaltungsgericht erheben, Art. 15 Abs. 2 AGVwGO). Hat der Widerspruch keinen Erfolg, so kann der Nachbar vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die erteilte Baugenehmigung erheben (Drittanfechtungsklage). Widerspruch und Anfechtungsklage eines Dritten gegen die bauaufsichtliche Zulassung eines Vorhabens haben jedoch keine aufschiebende Wirkung (§ 212a BauGB). Droht deshalb die Bauausführung, bevor über den Rechtsbehelf des Nachbarn entschieden ist, so kann der Nachbar die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs bzw. seiner Klage beim Verwaltungsgericht beantragen (§ 80a Abs. 3 i. V. m. § 80 Abs. 5 VwGO).

Bestandsschutz

Wie jedem Verwaltungsakt kommt auch der Baugenehmigung Tatbestandswirkung zu. Ein rechtmäßig errichtetes Gebäude genießt daher Bestandsschutz, auch gegenüber nachträglichen Änderungen des maßgeblichen Baurechts.

Ein ohne Baugenehmigung errichtetes Gebäude (Schwarzbau) ist im Nachhinein regelmäßig nicht genehmigungsfähig. Möglich ist in wenigen Fällen jedoch die Legalisierung durch nachträgliche Bauleitplanung, etwa den Erlass einer Außenbereichssatzung gem. § 35 Abs. 6 BauGB.

Der Erlass einer Abrissverfügung steht im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtsbehörden, dessen Ausübung die Verwaltungsgerichte gem. § 114 VwGO überprüfen.

Elektronische Verfahren

Es gibt derzeit in der Bundesrepublik Deutschland verschiedenste Aktivitäten der Länder und Kommunen, die Baugenehmigungsverfahren auf elektronische Verfahren umzustellen. Dabei sollen alle erforderlichen Verfahrensschritte in Zukunft vom Antrag bis zum Bescheid vollelektronisch abgewickelt und archiviert werden.

Im Bundesland und Stadtstaat Berlin gibt dazu das Projekt „Elektronisches Bau- und Genehmigungsverfahren (eBG)“. Im Rahmen dieses Projektes erhalten alle Berliner Bauaufsichtsbehörden eine webbasierte Fachanwendung, die durch Schnittstellen mit anderen Anwendungen (z. B. Geo-Daten oder Formulardienste) via Internet verknüpft wird. Das Projekt ist ein Leitprojekt der Landesregierung für mehr Service und zu mehr eGovernment-Angeboten der Behörden im Internet. Seit September 2010 werden durch alle Berliner Bauaufsichtsbehörden elektronische Bauvorlagen (Bauzeichnungen und -beschreibungen) zusätzlich zur Papierfassung entgegengenommen, um die behördeninternen Beteiligungsverfahren elektronisch abzuwickeln.

In Hamburg ist es seit dem 1. Juli 2014 möglich, Bauanträge elektronisch einzureichen. Hierfür wurde ein elektronischer Gateway im Hamburg-Portal eingerichtet. Die gesetzliche Grundlage ist in § 3 der Bauvorlagenverordnung geregelt. Ein unterschriebenes Exemplar des Bauantrages ist weiterhin in Papierform einzureichen.

Statistik

Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen gehört zu den Konjunkturindikatoren.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes vom November 2007 gab es in Deutschland von Januar bis September 2007 einen Rückgang bei den erteilten Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 31,4 %. Hauptgrund hierbei war der Wegfall der staatlichen Eigenheimzulage zum 1. Januar 2006, die sich aber erst im Jahr 2007 auswirkte.

Im Oktober 2016 wurden im Hochbau insgesamt 19 302 Baugenehmigungen erteilt. Das entspricht einer Veränderungsrate von −2,4 % zum Vorjahresmonat.

Rezeption in juristischen Prüfungen

Aufgabenstellungen zur Baugenehmigung und baurechtlichen Verfügungen oder Handlungen (z. B. Abrissverfügung, Einschreiten aufgrund der baurechtlichen Generalklausel, Ersatzvornahme) erfreuen sich in juristischen Prüfungen großer Beliebtheit. Dieser Themenbereich dürfte in öffentlichen-rechtlichen Klausuren zu den Klassikern gehören.

Im Baurecht bietet die Frage der Rechtmäßigkeit der fiktiven Erteilung oder Versagung der Baugenehmigung den Einstieg in die baurechtliche Prüfung. Die Baugenehmigung verschränkt die Prüfung bauplanungsrechtlicher und bauurdonungsrechtlicher (und ggf. weiterer öffentlich-rechtlicher) Fragen. Grund hierfür ist, dass ein Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung nach dem Recht vieler Bundesländer nur dann besteht, wenn ihr keine (von der Baurechtsbehörde zu prüfenden) öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Solche öffentlich-rechtliche Vorschriften stellen im Baurecht flächenbezogene Vorschriften des Bauplanungsrechts dar (§§ 30 ff. BauGB) sowie die grundstücksbezogenen Vorschriften des Bauordnungsrechts (insbesondere in den Landesbauordnungen (z. B. zu nachbarschützenden Abstandsflächen, der Anzahl der Stellfläche, der Anzahl der Geschosse oder zum Brandschutz)). Die Klausur kann damit im materiellen Teil die Prüfung des Bauordnungsrechts enthalten. Dies kann wegen der umfangreichen Prüfung des Bauplanungsrechts übersehen oder infolge falscher Zeiteinteilung und Schwerpunktsetzung nicht mehr oder unzureichend bearbeitet werden.

Die Prüfung der Rechtmäßigkeit der fiktiven Erteilung oder Versagung der Baugenehmigung beginnt mit der Feststellung, ob das Landesbaurecht einschlägig ist. Diese Frage ist die erste Weichenstellung.

Dem Landesbaurecht können bereits dieses verdrängende Spezialvorschriften entgegenstehen. Ferner muss ein Bauvorhaben im Sinne des jeweiligen Landesrechts vorliegen. Abzustellen ist hierbei bei der Definition des Vorhabens auf die jeweilige Definition des Landesrechts. Liegt kein Bauvorhaben im Sinne des jeweiligen Landesbaurechts vor, so dürfte bereits das Landesbaurecht nicht einschlägig sein. Ist das Landesbaurecht nicht einschlägig, so ist die Rechtmäßigkeit der beanstandeten Handlung anhand einer anderen Rechtsgrundlage (z. B. des Polizeirechts oder des Straßenrechts) zu prüfen. Hier kann ein Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften ggf. inzident geprüft werden.

Die zweite Weichenstellung ist die Prüfung der Genehmigungspflichtigkeit (bzw. Verfahrenspflichtigkeit) des in Rede stehenden Vorhabens. Ist ein Vorhaben genehmigungsfrei, so bedarf es keiner Erteilung der Baugenehmigung. Das Vorhaben muss dann trotzdem die Vorschriften des Baurechts einhalten. Zu prüfen ist dann die Möglichkeit einer anderen Weise des Handelns auf der Grundlage des Baurechts, z. B. Abbruchahndung, Nutzungsuntersagung oder auf der Grundlage der Generalklauseln des Baurechts. Da diese Vorschriften an die Rechtmäßigkeit bzw. Rechtswidrigkeit des Vorhabens anknüpfen, dürfte die Prüfung parallel laufen.

Nunmehr "beginnt" die "eigentliche baurechtliche Prüfung". Die Frage, ob das Vorhaben im Widerspruch zu den einschlägigen baurechtlichen Vorschriften steht. Diese Prüfung des Widerspruchs zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften (die von der Baurechtsbehörde zu prüfen sind), verschränkt das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Begonnen wird mit der Prüfung des Bauplanungsrechts. Ist ein Vorhaben bereits bauplanungsrechtlich unzulässig, so steht es bereits deswegen im Widerspruch den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Frage, wie es denn bauordnungsrechtlich ausgestaltet werden könnte, ist nur noch hypothetisch und stellt sich nur noch hilfsgutachterlich.

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens richtet sich nach dem Baurecht des Bundes. Dieses schränkt insbesondere in den §§ 29 ff. BauGB die Baufreiheit auf dem Grundstück zum Schutz von Belangen der Allgemeinheit, die flächenbezogen sind, ein. Die Einschränkungen der §§ 29 ff. BauGB gelten für Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB. Dieser stell auf Vorhaben ab, welche insbesondere "die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben". Abzustellen ist bei dem nichtdefinierten Begriff der "baulichen Anlage" nicht auf das Baurecht der Länder (dies wäre kompetenzrechtlich unzulässig!), sondern auf das Bundesrecht. Das Verwaltungsgericht Hannover führt hierzu aus:

"Der bundesrechtliche Begriff der baulichen Anlage gemäß § 29 BauGB, der nicht identisch ist mit dem bauordnungsrechtlichen Begriff, setzt sich aus drei Elementen zusammen. Es muss sich um ein Vorhaben handeln, das - erstens - den verhältnismäßig weiten Begriff des "Bauens" erfüllt, das - zweitens - mit dem Boden fest verbunden ist und das - drittens - von (möglicher) bauplanungsrechtlicher Relevanz ist (BVerwG, Urt. v. 31.08.1973 – IV C 33.71 –, juris Rn. 20; Nds. OVG, Urt. v. 12.12.1986 - 6 OVG A 112/85 -, ZfBR 1987, 217 = BRS 46 Nr. 132 sowie Urt. v. 16.02.1995 – 1 L 6044/92 –, juris Rn. 23). Als Bauen in diesem weiten Sinne muss das Schaffen von Anlagen angesehen werden, die in einer auf Dauer gedachten Weise künstlich mit dem Erdboden verbunden sind (BVerwG, Urt. v. 31.08.1973 – IV C 33.71 –, Rn. 20, juris). Auf welche Art eine bauliche Anlage mit dem Erdboden verbunden ist, ist unerheblich; auch eine mittelbare Verbindung mit dem Erdboden reicht aus (BVerwG, Urt. v. 16.03.1995 – 4 C 3/94 - NVwZ 1995, 899). Auch ein aus dem Baustoff Splitt bestehender geschotterter Platz stellt im bauplanungsrechtlichen Sinne eine bauliche Anlage dar (BVerwG, Urt. v. 14.01.1993 – 4 C 33/90 – NVwZ 1994, 293). Es ist weder entscheidend, aus welchen Materialien die Anlage beschaffen ist, noch ist es maßgeblich, ob die bauliche Anlage von Menschen betreten werden kann. Für das Merkmal der Dauerhaftigkeit kommt es wesentlich auf die der Anlage zugedachte Funktion und die beabsichtigte Dauerhaftigkeit der Anlage an, nicht auf die beabsichtigte oder tatsächliche Dauer ihrer Nutzung, (BVerwG, Urt. v. 31.08.1973 – IV C 33.71 –, juris Rn. 20). Die notwendige bodenrechtliche bzw. planungsrechtliche Relevanz ist gegeben, wenn das Vorhaben die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange in einer Weise berührt oder berühren kann, die geeignet ist, das Bedürfnis nach einer ihre Zulässigkeit regelnden verbindlichen Bauleitplanung hervorzurufen, (BVerwG, Urt. v. 31.08.1973 – IV C 33.71 –, juris Rn. 20)."

Die Weite des Begriffs der baulichen Anlage zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg aus dem Jahr 2012. Demnach kann auch ein Altkleidercontainer eine bauliche Anlage i. S. d. § 29 BauGB sein. Es muss sich also bei einer baulichen Anlage nicht zwingend um ein Bauwerk handeln.

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens im Sinne des § 29 BauGB bestimmt sich nach den §§ 30 ff. BauGB.

Zunächst ist zu prüfen, ob das Vorhaben im Geltungsbereich eines wirksamen Bebauungsplans liegt, der wirksam ist. Ein solche Bebauungsplan kann ein qualifizierter, vorhabenbezogener oder einfacher Bebauungsplan sein.

Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen, ein einfacher Bebauungsplan erfüllt diese Voraussetzungen nicht (enthält also nicht alle diese Festsetzungen). Die Zulässigkeit bestimmt sich dann ergänzend nach den §§ 34, 35 BauGB.

Dies Frage, ob ein wirksamer Bebauungsplan vorliegt, ist die Weichenstellung, ob sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach den §§ 30, 31 BauGB bestimmt (und ggf. ergänzend nach den §§ 34, 35) oder nur nach §§ 34, 35 BauGB.

Die Frage, ob ein wirksamer Bebauungsplan vorliegt, eröffnet den Einstieg in die Prüfung der Wirksamkeit des Bebauungsplans. Hier sind je nach erwarteter Ausführlichkeit alle Schritte von dem Aufstellungsbeschluss bis zur Bekanntmachung oder Genehmigung des Bebauungsplans zu prüfen. Beliebt ist der Einbau der Probleme aus dem Kommunalrecht wie Befangenheit der Gemeinderäte, Zuständigkeitsfragen, Ausschluss der Öffentlichkeit, zu kurze Ankündigung der Gemeinderatssitzung sowie von Streitfragen über die unterbliebene oder unzureichende Öffentlichkeitsbeteiligung (Auslegung bzw. Ankündigung) oder unterbliebene Beteiligung von Trägern öffentlicher Belange sowie das Fehlen von Flächennutzungsplänen, Verstoß gegen das Entwicklungsgebot, Konfliktbewältigungsgebot und Abwägungsfehler. Die Auswirkung festgestellter Fehler auf die Wirksamkeit des Bebauungsplans bestimmt sich nach den §§ 214, 215 BauGB.

Bei Vorliegen eines wirksamen Bebauungsplans bestimmt sich die Zulässigkeit des Vorhabens grundsätzlich nach dessen Festsetzungen und der Sicherstellung der Erschließung. Ein Vorhaben ist im Geltungsbereich eines wirksamen qualifizierten Bebauungsplans grundsätzlich zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist, § 30 Abs. 1 BauGB.

Die Festsetzungen des Bebauungsplans können sich aus den Festsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergeben. Dies kann durch Festsetzung der Baugebiete im Bebauungsplan erreicht werden. Die §§ 2-14 der Baunutzungsverordnung werden dann grundsätzlich Bestandteile des Bebauungsplans, § 1 Abs. 3 BauNVO, außer die Absätze 4-10 bestimmen etwas Anderes.

Im Falle eines Widerspruch des Vorhabens ist eine Ausnahme oder Befreiung von diesen gemäß § 31 BauGB möglich. Entsprechendes gilt für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Entsprechendes gilt auch für den einfachen Bebauungsplan, soweit dieser die Art und das Maß der baulichen Nutzung regelt. Im Übrigen bestimmt sich die Zulässigkeit nach den §§ 34, 35 BauGB.

Fehlt es an einem wirksamen Bebauungsplan, so bestimmt sich Zulässigkeit des Vorhabens nach den §§ 34, 35 BauGB.

Das Baugesetzbuch entscheidet zwischen dem Innenbereich und dem Außenbereich. Innenbereich ist ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil. Zum Begriff des Ortsteils führt das Bundesverwaltungsgericht in einer Entscheidung aus dem Jahr 2022 aus:

"Danach ist Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nur ein Bebauungskomplex, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist, die − anders als eine bloße Splittersiedlung − Maßstab für eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung sein kann (BVerwG, Urteil vom 23. November 2016 - 4 CN 2.16 - BVerwGE 156, 336 Rn. 15, 17; vgl. auch Rubel, DVBl 2018, 403 <406> m.w.N.)."

Auf die Art der baulichen Nutzung eines Vorhabens soll es nach dieser Entscheidung bei der Beurteilung, ob ein Vorhaben einem Ortsteil zugehört oder nicht, nicht ankommen. Die Gemeinde kann gem. § 34 Abs. 4 BauGB die Grenzen des bebauten Ortsteils durch Satzungen bestimmen (Innenbereichssatzung). Für die Satzungen gelten die Anforderungen des § 34 Abs. 5 und Abs. 6 BauGB.

Im Innenbereich ist ein Vorhaben grundsätzlich dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist, § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Hierbei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) und das Vorhaben darf keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben (§ 34 Abs. 3 BauGB).

Das Einfügen des Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung bestimmt sich nach der Rechtsverordnung, die in der auf Grund des § 9a erlassen wurde, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, Verordnung bezeichnet sind, entspricht. Eine solche Verordnung ist die Baunutzungsverordnung. Diese sieht in § 1 Abs. 2 diese (Baugebiete) vor:

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

Mit der Prüfungsfrage der Rechtmäßigkeit der fiktiven Erteilung oder Versagung einer Baugenehmigung können Rechtsfragen des allgemeinen Verwaltungsrechts und des Verwaltungsprozessrechts (einstweiliger Rechtsschutz, drittschützende Normen des Baurechts bei der Klagebefugnis) verbunden werden.

Österreich und Schweiz

→ Hauptartikel: Baubewilligung

Belgien

In Belgien wird die behördliche Genehmigung, eine bauliche Anlage zu errichten oder zu ändern, als Städtebaugenehmigung bezeichnet (in Kurzform mitunter auch Baugenehmigung genannt).

Weblinks

WiktionaryWiktionary: Baugenehmigung – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Die Baugenehmigung: Infos zu Ablauf, Kosten und Dauer des Baugenehmigungsverfahrens

• Statistisches Bundesamt (Destatis): Themenbereich Bauen, inklusive Daten zu Baugenehmigungen.

Einzelnachweise

Rechtshinweis

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