Benutzer:Artikelwerkstatt/Wohnimmobilienverwalter
Ein Wohnimmobilienverwalter ist ein Begriff aus dem „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“.[1]
Unter dem Begriff „Wohnimmobilienverwalter“ sind die drei bisher in der Branche üblichen Tätigkeiten der
- Wohnungseigentumsverwaltung (d. h. Verwaltung von Gemeinschaftseigentum für alle Wohnungseigentümer einer WEG)
- Mietwohnungsverwaltung (d. h. Verwaltung von Mietwohnungen, meist ganzer Mehrfamilienhäuser für einen Auftraggeber)
- Sondereigentumsverwaltung (d. h. hier: Mietverwaltung von Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften, in jeweiligem Einzelauftrag)
zusammengefasst, die von sog. „Hausverwaltern“ ausgeübt werden können.
Mit dem neuen Begriff ist die treuhänderische Verwaltung von Wohnungen Dritter gemeint.
Abgrenzung: Personen und Gesellschaften, die Wohnungen aus eigenem Vermögen zu eigenem Risiko verwalten (z. B. Immobilieneigentümer, Wohnungsunternehmen, Bauträger bis zum Abverkauf ihres Eigenbestandes), fallen laut Gesetz nicht unter die Definition des Wohnimmobilienverwalters. Personen und Gesellschaften, die Gewerbeeinheiten, Büro- und Handelsflächen, Produktionshallen oder Laborgebäude vermieten, auch wenn dies treuhänderisch und gewerblich für Dritte geschieht, sind nicht von dem neuen Gesetz gemeint.
Gesetzesgrundlage
Grundlage ist das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter. Abgeschlossen wurde die Gesetzesänderung mit der Novellierung folgender weiterer verknüpfter Verordnungen:
- Gewerbeordnung (GewO)[2]
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)[3]
Neu ist, dass die MaBV nun auch für Hausverwalter im Bereich Wohnen gültig ist. Dies geschah mit der Vierten Verordnung zur Änderung der MaBV.[4]
Die neue Regelung sieht eine Berufszulassungsbeschränkung für Wohnimmobilienverwalter vor. Diese wird mit der Zulassungspflicht unter § 34c GewO erfasst.
Ziel der neuen Gesetzgebung
Laut Aussagen von an der Gesetzgebung beteiligten Politikern ist das Ziel der Berufszulassungsbeschränkung und der neuen Regelungen für Wohnimmobilienverwalter: der Verbraucherschutz. Immobilienverwalterverbände, Eigentümerverbände und Mieterbund hatten angeregt, dass die Berufsgruppe der Wohnimmobilienverwalter unter strengere Aufsicht käme. (Man versuchte Fälle von Veruntreuung von Eigentümergeldern und Kautionsbeträgen als Begründung anzuführen, diese Gründe wurden jedoch aufgrund der nicht erheblichen Fallzahlen vor Gericht nicht als dringlich angesehen. Dies erschwerte und verzögerte den Gesetzgebungsvorgang, da lange nach einem Grund für die Zulassungsbeschränkung gesucht wurde.)
Fraglich ist, ob die neue Rechtsprechung und die daraus resultierende Marktbeschränkung dem EU-Recht der offenen Märkte widerspricht.
Die Gesetzgebung sieht für den Verbraucherschutz u.a. folgende Verwalterpflichten vor:
- Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung, im Sinne einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, die in festgelegter Mindesthöhe für jedes Jahr haftet
- Führen der Fremdgelder auf Treuhandkonten (z.B. Mieteinnahmen, Kautionen)
- geordnete Vermögensverhältnisse (Insolvenzfreiheit des Geschäftsführers)
- geordnete Lebensverhältnisse (frei von belastenden Straftaten)
- regelmäßige Weiterbildung, um fachlich aktuell zu bleiben (Mietrecht, WEG-Recht, Haustechnik, etc. Themenkatalog siehe MaBV Anlage 1B), sowie Nachweis, dass alle in der Wohnungsverwaltung arbeitenden Mitarbeiter ebenso regelmäßig weitergebildet sind.
Diese Pflichten sind neben denen im Mietrecht und im WEG-Recht definierten Pflichten der Wohnungsverwaltung geeignet, seriöse treuhänderische Tätigkeit durchzuführen.
Erstzulassung
Überprüfungstatbestand
Die gewerberechtliche Zulassung beinhaltet folgende Überprüfungen:
Geschäftsinhaber von Wohnimmobilienverwaltungen haben mit
- Auskunft aus Polizeiregister
- Auskünften aus Insolvenzregistern
nachzuweisen, dass sie vertrauenswürdig sind. Zudem müssen sie eine Haftpflichtversicherung gezielt für die verwalteten Objekte nachweisen, mit jeweils ausreichender Mindestdeckungssumme.
Zulassungsstelle
Der Ort der Anmeldung zur gewerberechtlichen Erlaubnis wurde durch die Landesregierungen festgelegt. Zulassungsstelle ist für Wohnimmobilienverwalter aktuell in vielen Fällen die IHK. Erst nach Zulassung erfolgt der Eintrag ins örtliche Gewerberegister bei der Kommune.
Fristen
Gewerbeneuanmeldungen nach § 14 GewO sind für Wohnimmobilienverwalter seit 1. August 2018 nur mit einer gewerberechtlichen Zulassung möglich. Es gibt eine Übergangsfrist für „alte Hasen“: Jeder aktuelle Geschäftsinhaber muss bis 1. März 2019 für sein Verwaltungsbüro die gewerberechtliche Erlaubnis nach dem neuen § 34c GewO nachträglich beantragt haben. Bestehende Wohnimmobilienverwalter, die diese Erlaubnis nicht beantragen, verlieren ihre Betriebserlaubnis. Weitere Fristen zu fortlaufenden Pflichten sind zu beachten.
Fortlaufende Pflichten
Werden die fortlaufenden in den Verordnungen definierten Pflichten nicht eingehalten, verliert der Wohnimmobilienverwalter seine gewerberechtliche Zulassung.
Weiterbildungspflicht
Nach jahrelangem Kampf der Interessengruppen wurde (statt einer Sachkundeprüfung) die regelmäßige Weiterbildungspflicht im fachlichen Rahmen eines Themenkataloges (Anlagen 1a + 1b der MaBV) eingeführt. Jeder in diesem Bereich tätige Mitarbeiter (angestellt oder selbständig) soll alle 3 Jahre 20 Zeitstunden Unterricht nachweisen können. Die Weiterbildungspflicht startet für bereits tätige Immobilienfachleute mit dem Kalenderjahr 2018. Informationen, welche Seminarthemen für das Berufsbild Wohnimmobilienverwalter anerkannt werden, findet man direkt im Verordnungstext der Makler- und Bauträgerverordnung, sowie in Hinweisblättern von Verwalterverbänden und Fachinstituten. Mitarbeiter in Elternzeit sind nicht verpflichtet für diese Arbeitspause Weiterbildungszeiten zu absolvieren.
Vertrauenswürdigkeit
finanziell
durch
- Insolvenzfreiheit der nach § 34c GewO zugelassenen Geschäftsführer
- Führung der Gelder auf Treuhandkonten
- Buchführungspflicht im Sinne der MaBV
rechtlich
durch Straffreiheit in Bezug auf
- Körperdelikte
- Betrugsdelikte
Weblinks
- Gewerbeordnung, gesetze-im-internet.de, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
- Makler- und Bauträgerverordnung, gesetze-im-internet.de, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
- Pressemitteilung über das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter, bmwi.de, Bundesministerium für Wirtschaft und Energie
- Vierte Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung, bmwi.de Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und Bundesgesetzblatt
Einzelnachweise
- ↑ Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter (PDF)
- ↑ GewO § 34c
- ↑ MaBV an verschiedenen Stellen, vor allem an § 15 und den Anlagen
- ↑ Vierte Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung
