Benutzer:Kathi dre/Artikelvorbereitung
Immobilieninvestment
Einleitung
Im weiten Feld der Kapitalanlagen gibt es neben Aktien und Fonds auch die Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben und von deren Wertsteigerung zu profitieren. Zu berücksichtigen ist, wie bei allen Geldanlageformen, dass die Rendite von der Entwicklung des Immobilienmarktes und des jeweiligen Zinsniveaus abhängig ist. Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit zum Kauf einer neuen oder gebrauchten Immobilie.
Immobilieninvestment - neu oder gebraucht
Immobilieninvestment in einen Neubau oder eine Immobilie „aus zweiter Hand“? - es gibt ganz unterschiedliche Gründe, sich für die eine oder andere Variante zu entscheiden. Eine gebrauchte Immobilie ist wesentlich günstiger (durchschnittlich mehr als 25 Prozent). Das ist auch für den Vermieter interessant, weil sich die Preisunterschiede nicht voll auf die Mieten auswirken. Somit erzielt man tendenziell eine höhere Mietrendite, wenn die Immobilie schon ein bißchen älter ist.
Für eine gebrauchte Immobilie spricht desweiteren, dass man diese an Ort und Stelle besichtigen und deren Mängel überprüfen lassen kann und nicht "ungesehen" kaufen muß. Im Unterschied zu Neubauten, die oft auf "grünen" Wiesen entstehen, sind ältere Häuser stärker mit Ihrer Umgebung verwachsen, sie liegen oft verkehrsgünstiger als die neuen Eigenheime in der Randbezirken der Städte. Nicht zuletzt schätzen viele Eigentümer und Mieter den besonderen Charakter älterer Gebäude, was dann allerdings deren Kaufpreis wiederum steigern kann.
Auf der anderen Seite bieten Altbauten weniger Komfort, sind oft reparaturbedürftig und Heizung bzw. Sanitäranlagen entsprechen nicht mehr dem neuesten Standard. Renovierungen, die oftmals viel Geld kosten können, sind früher oder später unvermeidlich. Manchmal ist auch die Bausubstanz mangelhaft oder es gibt Probleme mit Gas-, Wasser- oder Stromleitungen.
Neue Immobilien sind in der Regel vor allem technisch besser ausgestattet. Die Wärmedämmung ist meist deutlich höher. Zwar ist der Reparaturbedarf geringer, doch ist durchaus damit zu rechnen, dass die eine oder andere Nachbesserung erforderlich ist.
Ein weiterer Vorteil neuer Immobilien liegt außerdem darin, dass man selbst Einfluß auf die Gestaltung nehmen kann. Beispielsweise die Position der Fenster bzw. Wände verändern und den Grundriß um- bwz. mitgestalten kann. Sollte man eine Immobilie in einem Neubaugebiet erwerben, wird man zwar häufig eine gewisse Zeit benötigen, um sich einzugewöhnen, doch dürften man unter lauter neuen Nachbarn leichter Anschluss finden, als wenn man künftig überwiegend "Alteingesessene" als Nachbarn hat.[1]
Immobilieninvestment - Förderung
Außerdem wird der Erwerb von Immobilien hinsichtlich Energiesparmaßnahme und oftmals durch zinsgünstige Darlehen über die KfW staatlich gefördert. Allerdings fallen die rein steuerlichen Vorteile bei weitem nicht so stark ins Gewicht, dass sie die anfallenden Mehrkosten kompensieren.
Immobilieninvestment - Finanzierung
Grundsätzliches
Wichtigste Voraussetzung für ein Immobilieninvestment ist eine solide Finanzierung. Dennoch kümmern sich viele Käufer nicht genug darum. Manche werden unzureichend beraten, andere gehen ein allzu hohes Risiko ein, oder kalkulieren falsch. Damit nicht am Ende eines Immobilienerwerbs eine geplatzte Finanzierung und somit die Zwangsversteigerung steht, gibt es einen essentiellen Grundsatz: Man kümmert sich von der ersten Minute an, um eine geeignet Finanzierung des Immobilieninvestments!
Zinsen und Tilgung
Sinnvollerweise sollte man das Angebot seiner Hausbank mit den Zinsangeboten anderer Banken vergleichen. Auch hinsichtlich der Zinsbindungsfrist (5, 10 oder 15 Jahre) ist eine Kalkulation der persönlichen Situation (werden Sparverträge, Lebensversicherungen etc. fällig, die zur Sonder- bzw. vorzeitigen Tilgung eingesetzt werden sollen) sowie der Prognose des in den nächsten Jahren erwarteten Zinsniveaus nötig.
Weiter empfiehlt es sich Sondertilgungsoptionen im Darlehensvertrag zu vereinbaren, damit unerwarteter „Geldsegen“ zur Tilgung des Darlehens verwendet werden kann. Vereinbart man dies nicht bereits im Darlehensvertrag ist bei Sondertilgung vom Darlehensnehmer im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten.
Auch hinsichtlich der Regel-Tilgung ist folgendes zu beachten: Jede Bank fordert bei einem annuitätischen Darlehen mindestens 1% Tilgung p.a.. Dies bedeutet, dass das Darlehen - je nach Zinshöhe - in ca. 30 Jahren zurückbezahlt ist. Bei einer Tilgung von 2% p.a. geht man von ca. 20 Jahren aus. Je höher der vereinbarte Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen zurückbezahlt.
Es gibt auch die Möglichkeit, anstatt einer monatlichen Tilgung als Tilgungsersatz das Darlehen mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag zu koppeln, die/der bereits besteht bzw. neu abgeschlossen wird. Man zahlt an die Bank nur die Zinsrate und an die Lebensversicherungsgesellschaft oder die Bausparkasse die für den Vertrag vereinbarte Rate. Die Laufzeit des Darlehens richtet sich dann nach der Fälligkeit der Lebensversicherung bzw. des Bausparvertrages. Hierbei ist zu beachten, dass die Lebensversicherung bzw. der Bausparvertrag an die Bank mittels Zessionsvertrag abgetreten werden muss.
Sicherheiten
Natürlich wird die Bank das Darlehen nicht ohne entsprechende Sicherheit gewähren, die vom Darlehensnehmer zu stellen ist. Normalerweise wird in das Grundbuch eine erstrangige, sofort vollstreckbare (das bedeutet, dass die Bank im Falle der Zwangsversteigerung keinen vollstreckbaren Titel mehr erlangen muss) Grundschuld in Darlehenshöhe eingetragen. Bei Eintragung der Grundschuld sollte man wissen, dass man hier nicht nur die dingliche Haftung sondern auch die persönliche Haftung übernimmt. Im Klartext heißt das, dass im Verwertungsfall die Bank nicht nur das Grundstück/ die Immobilie versteigert, sondern auch Ansprüche seitens der Bank ins persönliche Vermögen des Darlehensnehmers bestehen und die Bank dieses zur Bedienung ihrer Forderung heranziehen kann. Sollte der Wert des Objektes der Bank als Sicherheit nicht ausreichen, können Ersatzsicherheiten in Form von abzutretenden Bausparverträgen, Lebensversicherungen, Fondsparplänen etc. gestellt werden
Unterlagen für Finanzierung
Folgende Unterlagen müssen der Bank für eine Finanzierungsanfrage in jedem Fall vorgelegt werden:
- persönliche Selbstauskunft inklusive Schufa (Gehaltsnachweise, Vermögensnachweise, Aufstellung aller sonstigen Verbindlichkeiten)
- Objektunterlagen der zu finanzierenden Immobilie in Form von Expose, Bauplänen, Lichtbildern, Lageplan, Grundbuchauszug etc.
- Kopie des Kaufvertrages bzw. des Vertragsentwurfes.
