Diskussion:Grundstücksbewertung
Hier wird regelmäßig versucht Werbung für Online-Bewertungen (bzw. Software) zu machen (siehe Absatz "Zweck der Grundstücksbewertung" und Link "Online-Software zur Wertermittlung")- Verstoss gegen die Wiki-Richtlinien!
Außerdem sind die Behauptungen dieses Absatzes äußerst strittig.
Eine "online Immobilienbewertung" als eine neue Art der Immobilienbewertung zu bezeichnen, ist irreführend, da sich die Neuerung lediglich auf die Art der Datenübermittlung bezieht. Zur Leistungsfähigkeit solcher Berechnungen siehe unten.
--Bert Kirchner 16:08, 26. Dez. 2006 (CET)
Diese Stellungnahme geht vor allem auf die Behauptung ein, dass qualifizierte Sachverständigengutachten gleichwertig zu Online-Bewertungen seien und dass die Wertunterschiede vergleichsweise marginal seien.
Ein Blick in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Anbieters immobilienbewertung24.de zeigt die Risiken solcher "Gutachten". (Hier wird übrigens ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Bewertung kein Gutachten ersetzt! Somit auch nicht als solches bezeichnet werden darf -rechtliche Konsequenzen!)
Außerdem werden sämtliche Haftungsausschlüsse für Schadensersatzansprüche gemacht.
Hier ein paar Auszüge:
"Grundbucheintragungen, Denkmalschutz, Sanierungsgebiete und andere Besonderheiten können nicht in die Wertschätzung einfließen."
Im Grundbuch eingetragene Rechte (die sind alles andere als selten) können den Wert einer Immobilie u.U. halbieren. Soviel zum Thema "marginale Wertunterschiede".
"Je nach Vorortlage, Marktsituation, Ausstattung und individuellen Wertperspektiven können Abweichungen entstehen".
... wie groß können diese Abweichungen sein? ... was sind "individuelle Wertperspektiven"? - bei der Wertermittlung gibt es nur individuelle Wertperspektiven, da auch jedes Grundstück individuell ist! Heißt das so viel wie... "es wird keinerlei Gewährleistung gegeben, dass der ermittelte Wert dem Marktwert entspricht"?
"Der Nutzer ist verpflichtet, für die Richtigkeit seiner Angaben im Rahmen der Bewertung zu sorgen."
Ist ein Laie in der Lage alle einzutragenden Angaben auf ihre Richtigkeit hin einzuschätzen? Eine Wertermittlung wird entscheidend durch richtige Tatsachenfeststellungen bestimmt und diese müssen dabei vor allem vollständig sein. Eine Überprüfung der angegebenen Wohnfläche, des Rauminhaltes eines Gebäudes (werden nicht selten in der Genehmigungsplanung (Baugesuch) falsch berechnet!), etc. ist unerlässlich, um von "richtigen" Werten auszugehen oder noch entscheidender ist die Eingabe der Jahres-Netto-Miete. - Entspricht die gezahlte Jahres-Netto-Miete der ortsüblichen (nachhaltig erzielbaren) Netto-Miete? Wird dieser Wert nicht korrekt eingesetzt, sind schnell Abweichungen von 20-30 % erreicht!!!!
"Objektdaten werden nicht überprüft und Immobilien nicht in Augenschein genommen. Die Werte berücksichtigen gebrauchte Immobilien in mängelfreiem Zustand und ohne rechtliche Beschränkungen."
Die Bewertung eines Grundstücks ohne vorherige fachmännische Besichtigung birkt eine nahezu unendliche Anzahl von eventl. vorhandenen, wertrelevanten Risiken, die den Wert einer Immobilie gravierend beeinflussen können (u.U. sogar einen negativen Wert bewirken können - Thema Bodenverunreinigung, Schädlingsbefall, Setzungsschäden - Unbewohnbarkeit,...). Es gibt nahezu keine gebrauchte Immobilie, die nicht Instandsetzungsrückstände, Schäden oder Mängel aufweist. Ein Laie kann nicht in der Lage sein, bspw. Rissbilder in Wänden und deren Konsequenzen einzuschätzen. Auch rechtliche Beschränkungen sind alles andere als selten (aber besonders wertrelevant)
"Die Immobilien-Wertschätzung kann dem Benutzer als Anhaltspunkt dienen, ersetze aber kein Gutachten etwa beim Kauf oder der Baufinanzierung."
Was bringt dem Benutzer solch eine "Wertschätzung", wenn die Gefahr besteht, dass dieser "Anhaltspunkt" plötzlich 30% mehr oder weniger beträgt als der tatsächliche Marktwert. Wenn auf der Grundlage solch einer Berechnung die Immobilie um 30% geringer angeboten wird als üblicherweise erzielbar wäre. Würde der Verkäufer bei einem Verkehrswert von (angenommen) 300.000,00 EUR einen Verlusst von 90.000,00 EUR einfahren. Der "Online-Gutachter" wäre (warscheinlich) aus dem Schneider, da er sich klugerweise durch Haftungsausschlüsse von der Richtigkeit seiner "Ware" distanziert.
Die Liste der wertrelevanten Tatsachen, die bei einer Online-Bewertung nicht berücksichtigt werden können oder nicht fachmännisch einschätzbar sind, könnte nahezu unendlich verlängert werden. Es gibt kaum einen Wertfaktor einer Wertberechnung, der nicht mit Ausnahmen oder Zusätzen bestückt ist und nur von einer sachkundigen Person einschätzbar ist.
Die entscheidende Arbeit bei einer Wertermittlung ist nicht die Berechnung von eingesetzten Zahlen in ein Rechenverfahren, sondern die Richtigkeit der eingesetzten Wertansätze. Diese können nur durch fachmännische Vorort-Begutachtung und sachkundiger Recherche erfolgen. Dies wird bei der Online-Bewertung gänzlich ausgeschlossen.
Der Autor wird gebeten seinen Eintrag entsprechend zu modifizieren, um die Neutralität dieser Seite zu gewähren!
MfG
--SV-Brucker 13:19, 22. Jun 2006 (CEST)
