Diskussion:Nutzer-Investor-Dilemma

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Lob & Kritik

Hallo, mir scheint der Blick etwas zu sehr auf den deutschen Mietmarkt verengt, aber sonst ein sehr informativer und gut recherchierter Artikel, großes Lob! Ich habe mich allerdings gefragt, warum Texte übernommen und nicht nicht als Zitat gekennzeichnet wurden: Bei Herrn Professor Ekardt (Quelle: Soziale Gerechtigkeit...) heisst es:

§ 559 BGB gestattet in Deutschland zwar, Investitionen in die Energieeffizienz (u.U. nicht aber in erneuerbare Energien) mit 11 % der Investitionssumme pro Jahr zeitlich unbegrenzt auf den Mieter umzulegen. Dieser Zuschlag führt aber (a) zu nur langfristigen Amortisationen (also nach neun Jahren), und der Zuschlag ist (b) zudem durch das Mietspiegelniveau nach § 558 BGB begrenzt. Oft steht (c) einer Mieterhöhung auch einfach die Tatsache im Wege, dass sich eine entsprechende Miete gar nicht am Markt erzielen lässt.

Um sich hier nicht keinem Verdacht auszusetzen sollte man das nachholen. (nicht signierter Beitrag von 87.176.22.133 (Diskussion) 13:54, 29. Aug. 2010 (CEST))


@IP: Herr Professor Ekardt ist auf meinen Hinweis, dass der Satz aus Wikipedia stammt, leider nicht eingegangen. Schade eigentlich, denn so setze ich mich jetzt dem Verdacht aus, etwas abgeschrieben zu haben. Aber was viel "schlimmer" ist: Der Satz mit der Amortisation nach neun Jahren stimmt nun mal nicht. Wenn schon dann "richtig" ;-).--KarstenG 12:34, 30. Aug. 2010 (CEST)

Falsche Darstellung des Sachverhalts

1) Investitionen zur Modernisierung dürfen mit bis zu 11 % der Investitionssumme pro Jahr zeitlich unbegrenzt auf den Mieter gelegt werden. Daraus ergibt sich eine Amortisationszeit von nur neun Jahren. Bei industriellen Investitionen sind zehn Jahre normal.

2) Von den Modernisierungskosten ist zwar gegebenenfalls eine sowieso fällige Gebäudesanierung abzuziehen, allerdings hat der Vermieter einen erheblichen Spielraum, da die Kosten der Sanierung nur theoretisch, anhand von Kostenvoranschlägen zu ermitteln sind, während die für die Modernisierung die tatsächlich angefallenen Kosten angesetzt werden können. Für den Mieter ergeben sich durch die Modernisierung daher meist erhebliche zusätzliche Kosten. Während der Vermieter einen garantierten Zugewinn über die Mietkostenzulage hat, beschränkt sich der Nutzen für den Mieter im Allgemeinen auf eine mögliche Verringerung von Heizkosten, die häufig in keinem Verhältnis zu den höheren Mietkosten steht.

3) "Dieser Zuschlag darf gesetzlich aber nur solange von Mietern verlangt werden, bis eine ohnehin übliche Mieterhöhung erfolgt" Dieser Satz ist ebenfalls irreführend. Der Zuschlag darf bei einer Mieterhöhung nichtals gesonderter Zuschlag weiter berechnet werden, sondern geht in die Grundsmiete mit ein. Der Vermieter bekommt das Geld aber trotzdem noch. Desweiteren werden Mieterhöhungen meist bei der Neuvermietung und nur selten bei Bestandsverträgen durchgeführt. Die theoretisch mögliche Mieterhöhung innerhalb der 11 Jahre ist daher tatsächlich eher theoretisch.

4) "Mieter, die in sanierten Mietwohnungen wohnen, sparen unter Umständen erhebliche Energiekosten, zahlen langfristig aber die gleiche Miete wie Mieter unsanierter Objekte." Diese Behauptung ist völlig aus der Luft gegriffen. Mieter haben in sanierten Wohnungen in den meisten Fällen erhebliche Mehrkosten.--BerlinSight (Diskussion) 19:59, 27. Jul. 2012 (CEST)

Antwort im Detail

Lieber User BerlinSight, wie Sie vielleicht gelesen haben, ist dieser Artikel über mehrere Jahre entstanden. Ich habe hier nicht meine Meinung wiedergegeben, sondern Quellen zusammengetragen, das erste Mal wurde der Begriff vom IWU Darmstadt verwendet, bitte studieren Sie die Quellen, damit wir einen Gesprächsgrundlage haben und hier keinen Edit-War entfachen. Kritik in den Artikel zu verlagern ist ebenfalls kein Wikipediastil, diese gehört auf die Diskussionsseite. Sie können sicher sein, dass ich mich hier nicht verschließen werde. Im Ggs. zur Instrumentalisierung des Begriffs in der öffentlichen Diskussion sollte der Begriff neutral behandelt werden, es gibt hier im Übrigen nur Verlierer, bitte beachten Sie dies.

zu 1) Diese Aussagen wird hier ja gerade widerlegt. Auch dies stammt nicht von mir, sondern ursprünglich vom IWU. Wenn Ihre Aussage stimmt, dann könnten Sie auch das Lemma komplett löschen, nicht wahr? Bitte in der IWU-Quelle mal nachlesen.

zu 2) Sie unterstellen dem Investor, dass er sich am Mieter bereichern will. Es geht hier aber nur um den eigentlichen Mechanismus und nicht um Böse/Gut. Und der sowohl Vermieter als auch Mieter, dies ist aber auch klar dargelegt, ich wiederhole: Der Vermieter hat keine gesicheterte Amortisation, der Mieter zahlt ggf. unverhältnismäßig hohe Modernisierungskosten. Dies ist jeweils aber vom Einzelfall abhängig, auch dies steht im Artikel. Wenn es das beschriebene Dilemma nicht gäbe, hätten wir in Deutschland prima energetisch sanierte Wohnungen. Das ist ja genau nicht der Fall.

zu 3) Der Satz stammt aus einem Urteilstext. Der Vermieter bekommt "sein Geld" auch ohne Modernisierungsmaßnahme. Deshalb wird auch in Luxussanierungen und nicht in energetische Sanierungen investiert, weil hierdurch der Profit maximiert wird. Auch hier hat die Mieterschaft das deutliche Nachsehen.

zu 4) Bitte sehen sie sich das Beispiel an, hier stimmt das geschriebene. Gerade die besonders effektiven und für den Mieter kostensparenden "Kleinmaßnahmen" wie Heizungssanierung und Solaranlage lohnen nicht. Eine Totalsanierung, aber auch das ist klar erwähnt, ermöglicht eventuell eine Amortisation. Auch hier wird der Investor abwägen, ob er Leerstände in Kauf nehmen muss, weil die Miete nicht mehr zu erzielen ist, oder aber unter der 11% Regel bleibt, dafür aber ein durchsaniertes Objekt hat. Langfristig wird ein Investor aber den Mehrwert einer energetischen Sanierung nur zurückerhalten, wenn er Erträge beispielsweise aus Mietspiegelzuschlägen erhält, siehe auch im Artikel. Diese liegen aber weit unter der 11%-Regel, lohnen sich also nur bedingt.--KarstenG (Diskussion) 10:32, 12. Sep. 2012 (CEST)


zu dem eingefügten Unterpunkt "Kritik"

  • Die Beispielrechnung und das Bild lassen zwei wichtige Punkte außer acht.
    • Ein großer Teil von Mietverträgen endet bereits vor Ablauf der neun Jahre und damit steht es dem Vermieter frei, die Investitionskosten in einem neuen Mietvertrag sogar in einem größeren Maß umzulegen.
      • Es handelt es sich hier bei der Rechnung um die reine Beschreibung der Nicht-Refinanzierung nach Gesetzeslage, wie in den Quellen beschrieben
      • Sie unterstellen, dass die Miete "beliebig" hoch vereinbart werden, und das der Mieterwechsel sicher stattfinden. Das gilt bei Knappheit sicher für die attraktiven Ballungszentren, für Gebiete wie z.B. das Ruhrgebiet dagegen sicher nicht.
      • Mit einem "vermutlichen" Mieterwechsel wird ein Investor kaum kalkulieren. Viel einfacher ist für ihn, dass er die höhere Miete ja auch ohne ernergetische Sanierung bekommt. Das ist sowieso das "Optimum".
    • Mieterhöhungen werden meist nicht kontinuierlich durchgeführt, sondern oft nur bei einem Mieterwechsel. Eine Mieterhöhung, die den Zuschuss in die Grundmiete überführen würde, ist daher als Ausnahme anzusehen.
      • Da fragen sie mal bei örtlichen Mieterverein nach: Mieterhöhung werden vom Vermieter immer und sofort vorgenommen, wenn sie möglich sind. Ich bekomme alle zwei Jahre eine Erhöhung nach Mietspiegel, sie nicht?
    • Eine Amortisationszeit von neun Jahren, für eine technische Anlage, ist außerdem schon vergleichsweise kurz, normalerweise werden zehn Jahre angesetzt.
      • In der "BGB-Amortisationszeit" tritt, wie im Artikel beschrieben, niemals eine Amortisation ein. Die 11%-Regel ist eine willkürliche Gesetzeszahl, die mit betriebswirtschaftlicher Rechnung nichts zu tun hat. --KarstenG (Diskussion) 11:51, 12. Sep. 2012 (CEST)

Marktversagen, Rentabilität, Refinanzierungsaussichten

Wenn man den im Artikel behaupteten Sachverhalt mal als richtig annimmt, ist die Verwendung des Begriffs Marktversagen nicht einzusehen. Abgesehen davon, dass Vermieter bei der energetischen Gebäudesanierung in Vorleistung treten müssen und damit einen Zinsverlust erleiden, können sie nach der hier vorliegenden Darstellung faktisch nicht einmal die Tilgung komplett auf die Mieter umlegen. Dies sei durch die erwähnten staatlichen Eingriffe bedingt, die die Entstehung eines echten Marktes verhindern, also gerade nicht durch Marktmechanismen. Demnach müsste man von einer Überregulierung des Marktes sprechen und nicht von Marktversagen.

Ferner wird von einer Verringerung der Rentabilität und der Refinanzierungsaussichten durch staatliche Subventionen gesprochen. Subventionen verringern jedoch die Aufwendungen des Vermieters, so dass auch eventuelle Verluste geringer ausfallen. Ohne eingehende Erläuterung der im Artikel aufgestellten Behauptung und ohne Angabe entsprechender Quellen (einmal mit falscher, einmal ohne Seitenzahlangabe) muss diese zurückgewiesen werden. --Taunusstein (Diskussion) 19:00, 11. Aug. 2012 (CEST)

Antwort zu Benutzer Taunusstein

Der Begriff "Marktversagen" in diesem Zusammenhang stammt ebenfalls nicht von mir, sondern aus den erwähnten Quellen. Wenn diese den Begriff falsch verwenden, könnte man darüber diskutieren. Ich halte die Argumentation aber für richtig.

Subventionen verringern sowohl eventuelle Verluste, aber auch die Refinanzierungsdauer über die 11%-Klausel, da die Mehrkosten in der allgemeinen Teuerung untergehen. Dies wird in den Quellen ausführlich beschrieben.

Bitte mir noch mal mitteilen, wo Quellen fehlen. Ich habe mir hier wirklich Mühe gegeben, und werde das weiter tun.--KarstenG (Diskussion) 10:41, 12. Sep. 2012 (CEST)

Defekte Weblinks

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– GiftBot (Diskussion) 10:16, 4. Jan. 2016 (CET)

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