Benutzer:Nis Randers/REIT-AG

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Eine REIT-AG ist eine deutsche Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen. Rechtsgrundlage dieser Rechtsform ist das REIT-Gesetz vom 28. Mai 2007.[1]

Entstehung der Rechtsform

In Deutschland hat sich die indirekte Immobilienanlage bis Ende der neunziger Jahre vor allem in Form der offenen und geschlossenen Immobilienfonds vollzogen. Das Segment börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften spielt erst seit Anfang des neuen Jahrtausends eine allerdings zunehmend bedeutsame Rolle, was sich u. a. in der Notierung einer ganzen Anzahl von Gesellschaften in den Premiumindizes MDAX und SDAX der Deutsche Börse AG widerspiegelt.

Am 11. Oktober 2007 wurde die schon zuvor an der Börse und im SDAX notierte Alstria Office AG als erster deutscher REIT im Handelsregister eingetragen und trägt nunmehr den Namen alstria office REIT-AG. Die Gesellschaft ist ebenfalls Teil des von der Deutschen Börse neu geschaffenen "Deutsche Börse REITs"-Segments.[2]

"Normale" Immobilien-Aktien gesellschaften und REITs unterscheiden sich von den o. g., etablierten Formen der indirekten Immobilienanlage erheblich:

  • Die REITs-Aktien werden an Börsen gehandelt und unterliegen den Bilanzierungsvorschriften des Handelsgesetzbuches. Zum Teil wird ihnen daher eine größere Transparenz als den offenen Immobilienfonds zugeschrieben.
  • REITs müssen weder Körperschaftsteuer noch Gewerbesteuer bezahlen; sie sind aber verpflichtet, 90 Prozent ihres Gewinns an die REIT-Aktionäre als Dividende auszuschütten. Die Besteuerung erfolgt ausschließlich bei den Anlegern.
  • Wegen der Börsennotierung und der hohen Ausschüttungsquoten unterliegen die deutschen REIT-Aktiengesellschaften einer intensiven Kontrolle und einer laufenden Bewertung durch den Kapitalmarkt.
  • REITs sind in der Regel stärker auf bestimmte Marktsegmente spezialisiert als die deutschen offenen Immobilienfonds (z. B. Hotels, Gefängnisse, Wohnungen, Pflegeimmobilien).

Diskussion über die Einführung der „REIT-AG“

Die von der Finanzindustrie getragene Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) hatte seit Ende 2003 die Einführung von REITs in Deutschland gefordert (REIT-AG). Damit könne in den Unternehmen gebundenes Immobilienvermögen mobilisiert werden, den Unternehmen dadurch Liquidität zugeführt werden und zugleich die Attraktivität des deutschen Finanzmarktes erhöht werden. Um den Unternehmen die Einbringung ihrer Immobilien ohne Besteuerung der aufgedeckten stillen Reserven zu ermöglichen, wurde eine ermäßigte Besteuerung der anfallenden Veräußerungsgewinne gefordert („exit tax“).

CDU/CSU und SPD haben im Koalitionsvertrag [3] vereinbart, dass sie „Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen“ wollen; hierzu gehöre auch „die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) unter der Bedingung, daß die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind“. Allerdings formierte sich seit April 2006 in Teilen der SPD-Bundestagsfraktion Widerstand gegen die Einführung börsennotierter Immobiliengesellschaften [4].

Vom Deutschen Mieterbund (DMB) wurde die Befürchtung geäußert, dass die ca. 3 Mio. Wohnungen, die in Deutschland noch direkt oder indirekt von der öffentlichen Hand gehalten werden, noch mehr unter Privatisierungsdruck geraten würden und dass die Rendite-Orientierung der REITs zu steigenden Mieten, Umwandlungen in Eigentumswohnungen sowie einem Vermögensverzehr der Unternehmen führen würde. In diesem Zusammenhang wurde auch auf ausländische Beispiele verwiesen.

Die Linksfraktion im Bundestag lehnt die Einführung von Real Estate Investment Trusts ab.[5]

Das REIT-Gesetz

Die deutschen REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, so dass grundsätzlich die Bestimmungen des Aktiengesetzes und des Handelsgesetzbuches (HGB) gelten. Die Besonderheiten der REIT-Aktiengesellschaft sind im REIT-Gesetz (REITG) geregelt. Nach § 1 Abs. 1 REITG beschränkt sich der Unternehmensgegenstand darauf, Eigentum an in- und ausländischen Immobilien mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern. Zudem können Anteile an Immobiliengesellschaften erworben, gehalten und veräußert werden.

Abgesehen von der Börsennotierung müssen Aktiengesellschaften folgende weitere Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status erfüllen:

  • Mindestausschüttung (§ 13)
  • Schwerpunkt bei der Immobilienanlage (§ 12)
  • Mindeststreuung der REIT-Aktien (§ 11)
  • Ausschluss des Immobilienhandels (§ 14)

Mindestausschüttung

Die deutschen REITs sind verpflichtet, mindestens 90 Prozent ihres ausschüttungsfähigen Gewinns an die Aktionäre auszuschütten (Mindestausschüttung). Als Bemessungsgrundlage der Mindestausschüttung dient der nach dem Handelsgesetzbuch vorsichtig (d.h. unter Ausschluss stiller Reserven) ermittelte Gewinn. Dies bedeutet für die deutschen REITs eine Beschränkung der Möglichkeiten zur offenen Selbstfinanzierung. Die REITs werden daher auch auf Eigenkapitalzuführungen vom Kapitalmarkt angewiesen sein (Kapitalerhöhungen). Auf der anderen Seite sind in anderen Ländern zum Teil noch höhere Mindestausschüttungsquoten vorgeschrieben (z. B. in den USA 95 Prozent).

Anlageschwerpunkt Immobilien

REITs müssen einen deutlichen Anlageschwerpunkt bei Immobilien aufweisen. Die Untergrenzen für den Anteil der Einkünfte der REITs aus Immobilien an den gesamten Einkünften und den Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtvermögen der REIT-AG liegen jeweils bei 75 Prozent (§ 15 Abs. 1 und 2 REITG), wobei hier eine Bewertung der Vermögensgegenstände nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) und nicht nach HGB maßgeblich sein soll. Bis zu 25 Prozent des auf der Gesellschaftsebene steuerfrei gestellten Teils der Einkünfte der deutschen REITs müssen also gar nicht aus Immobilien stammen. Alternativen wie die Beschränkung der Steuerbefreiung auf Erträge aus „prägenden“, (d.h. immobilienbezogenen) Aktivitäten hat der Gesetzgeber abgelehnt, „um die Anwendung der Mutter-Tochter-Richtlinie und der Fusionsrichtlinie sicher auszuschließen“. Im internationalen Vergleich wird damit ein vergleichsweise großer Anteil nicht immobilienbezogener Einkünfte privilegiert.

Mindeststreuung der Aktien

Die REIT-Aktiengesellschaften sind verpflichtet, auf Dauer eine Mindeststreuung sicherzustellen, um „auch Kleinanlegern die Möglichkeit einer fungiblen Investition in Immobilienvermögen eröffnen“ (Streubesitzregelung). Dauerhaft müssen sich mindestens 15 Prozent der Aktien in den Händen von Aktionären befinden, die jeweils nicht mehr als 3 Prozent der Aktien halten. Außerdem ist die direkte Beteiligung eines einzelnen Aktionärs auf 10 Prozent des Grundkapitals begrenzt (Höchstbeteiligung). Schließlich müssen sich zum Zeitpunkt der Börsenzulassung mindestens 25 Prozent der REIT-Anteile im Streubesitz befinden (initiale Streubesitzquote).

Kerngeschäft Halten von Immobilien

Schließlich hängt der REIT-Status auch davon ab, ob die Geschäftstätigkeit einen „Schwerpunkt auf der passiven Immobilienbewirtschaftung“ aufweist (§ 14): „Kerngeschäft der REIT-Aktiengesellschaft ist das Halten und die Bewirtschaftung ihrer Immobilien, nicht der Handel mit ihnen.“ Die Regelungen lassen zu, dass innerhalb von 5 Jahren die Hälfte des REIT-Portfolios und innerhalb von 10 Jahren das gesamte Portfolio umgeschlagen wird. Damit bleibt „eine flexible Umschichtung des Portfolios“ möglich.

Bilanzierung und Gewinnermittlung

Bilanzierung und Gewinnermittlung der REIT-AG richten sich nach den HGB-Bilanzierungsregeln. Besondere Gewinnermittlungsregeln gelten im Bezug auf die Abschreibungen und die Veräußerungsgewinne. Die Abschreibungen sind grundsätzlich auf linear 2 Prozent begrenzt (§ 13 Abs. 3). Damit ergibt sich eine Erhöhung des ausschüttungsfähigen Gewinns in den Fällen, wo steuerrechtlich höhere Abschreibungssätze zulässig sind. Die REIT-AG kann gegebenenfalls im Umfang der Abschreibungen auch mehr als den nach HGB ermittelten Gewinn ausschütten (zusätzliche Ausschüttung). Diese Gestaltung ist offenbar aus dem Gefühl heraus entstanden, dass die HGB-Bilanzierungsregeln im Vergleich mit den für ausländische REITs geltenden Bewertungsvorschriften zu restriktiv seien. Angesichts des Volumens der Abschreibungen bei einer Immobiliengesellschaft ergibt sich aus der Möglichkeit der zusätzlichen Ausschüttung ein großer Spielraum für die Dividendengestaltung, wobei auch Ausschüttungen aus der Substanz möglich sind. Für einen hinreichenden Gläubigerschutz soll die im REITG verankerte Begrenzung der Verschuldung (Fremdfinanzierung) auf 55 Prozent des Gesellschaftsvermögens sorgen (§ 15).

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Veräußerungsgewinne

Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien durch eine REIT-AG können bis zur Hälfte in eine Rücklage zu Lasten des ausschüttungsfähigen Gewinns eingestellt werden. Bei Auflösung können die zurückbehaltenen Gewinne von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten von im Auflösungsjahr angeschafftem unbeweglichen Vermögen abgezogen werden. Diese Regelung zur Behandlung von Veräußerungsgewinnen ist offenbar von § 6b Einkommensteuergesetz inspiriert, der sogar eine vollständige Verrechnung von Veräußerungsgewinnen erlaubt.

Investition in eine REIT-AG

Besteuerung der Gesellschaft

Die REIT-AG unterliegt weder der Körperschaftsteuer noch der Gewerbesteuer (vgl. § 16 Abs. 1 REITG).

Die sogenannte „Exit Tax“ stellt einen besonderen steuerlichen Anreiz zur Gründung einer REIT-AG bzw. zur Umwandlung in eine solche dar. Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden und Gebäuden an einen REIT oder Vor-REIT werden unter bestimmten Bedingungen zu 50% steuerfrei gestellt (vgl. § 3 Nr. 70 EStG). Folgende wesentliche Voraussetzungen müssen gegeben sein, wobei auch bei nachträglicher Nichterfüllung eine Versagung der Steuerbefreiung erfolgt:

  1. Zugehörigkeit zum Anlagevermögen eines inländischen Betriebsvermögens am 1. Januar 2007 seit mind. 5 Jahren
  2. Abschluss eines rechtswirksamen abgeschlossenen obligatorischen Vertrages nach dem 31. Dezember 2006 und vor dem 1. Januar 2010
  3. Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen von anschließend mind. 4 Jahren

Damit sollen Anreize zu einer möglichst schnellen Entfaltung des REIT-Sektors gesetzt werden. Insbesondere wird Unternehmen, die ihre Vermögensbindung in Immobilien dauerhaft reduzieren wollen, ein steuerlich attraktives Ausstiegsinstrument geboten. Der Anteil der von den Unternehmen selbst gehaltenen betrieblich genutzten Immobilien wird entsprechend deutlich zurückgehen. Aus der Auslagerung des Immobilieneigentums können sich Effizienzgewinne bei der Bewirtschaftung der Immobilien ergeben. Außerdem ergeben sich aus der Einschaltung des Kapitalmarktes verbesserte Risikoausgleichsmöglichkeiten. Schließlich setzen die veräußernden Unternehmen Kapital frei, das sie in ihr Kerngeschäft investieren können.

Besteuerung der Gesellschafter

Ausschüttungen und sonstige Bezüge einer REIT-AG werden somit ausschließlich auf Gesellschafterebene, also bei den Anlegern versteuert. Werden die Anteile im Privatvermögen gehalten, sind die Erträge mit 25% Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer an der Quelle zu besteuern und damit grundsätzlich abgegolten, siehe hierzu Abgeltungsteuer. Handelt es sich um Anteile im Betriebsvermögen sind die Einkünfte aus Kapitalvermögen wie bisher subsidiär den gewerblichen Einkünften zuzuordnen (vgl. § 20 Abs. 8 EStG). Allerdings ist nicht das Teileinkünfteverfahren anzuwenden (vgl. § 19 Abs. 3 REITG). Werden die Anteile durch eine Kapitalgesellschaft gehalten, werden die Begünstigungen für Kapitalerträge i.S.d. Schachtelprivileg nicht gewährt, so dass auch hier 100% steuerpflichtig sind (vgl. § 19 Abs. 3 REITG). Ausnahmen zur vorstehenden Regel sind in Fällen, indenen die Gesellschaft mit mindestens 15% Steuern belastet ist, gegeben (vgl. § 19a REITG). „Aus Gründen der Chancengleichheit“ sollen Ausschüttungen ausländischer REITs steuerlich genauso behandelt werden. Der Ausschluss des Teileinkünfteverfahrens bzw. Dividendenprivileges gilt auch für den Fall, dass die Aktien einer REIT-Aktiengesellschaft oder die Anteile an einem ausländischen REIT nicht direkt, sondern mittels eines Investmentvermögens (Investmentfonds) gehalten werden (vgl. § 2 Abs. 2 InvStG).

Ein großes Problem der REIT-Gesetzgebung stellt die verlässliche Besteuerung beim Anteilseigner dar. Die Ausschüttungen der REITs kommen bei den Anlegern als Einkünfte aus Kapitalvermögen und nicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) weisen nun aber regelmäßig das Besteuerungsrecht für Kapitalerträge dem Staat zu, in dem der Steuerpflichtige ansässig ist. Damit verliert Deutschland das Besteuerungsrecht, wenn (steuerliche) Ausländer Anteile an deutschen REITs erwerben. In Großbritannien ist man diesem Problem mit einer Beschränkung der direkten Beteiligung auf 10 Prozent begegnet. Damit wollte man zumindest die ermäßigte Dividendenbesteuerung nach den DBA vermeiden. In Deutschland wurde eine vergleichbare gesetzliche Regelung geschaffen.

Ausschluss von Wohnimmobilien im Bestand

Während in dem zunächst vom Bundesfinanzministerium vorgelegten Referentenentwurf keine besonderen Beschränkungen für die Anlage der REITs in Wohnimmobilien vorgesehen waren, sind nach dem beschlossenen Gesetz Investitionen in sogenannte „Bestandsmietwohnimmobilien“ ausgeschlossen. „Andernfalls wären negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt zum Nachteil der Mieter und der öffentlichen Hand und Probleme für eine nachhaltige Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik zu befürchten“ (Ziffer A.2.8 des Begründungsteils). Die REITs dürfen aber in Wohnungen investieren, die nach dem 31. Dezember 2006 erbaut worden sind.

Weitgehend unstrittig ist, dass die Einführung von REITs unter Einbeziehung von Bestandswohnungen das Privatisierungsgeschehen am Wohnungsmarkt und die langfristige Struktur des Wohnungsangebotes spürbar beeinflusst hätte. Ausländische Beteiligungsfonds („Private-Equity-Fonds“) wie Cerberus, Terra Firma, Oaktree oder Fortress haben allein in den vergangenen fünf Jahren in Deutschland gut 600.000 Wohnungen im Wert von weit mehr als 20 Milliarden Euro gekauft [6]. Für diese Fonds hätten sich die REITs als ein zusätzliches Ausstiegsvehikel für die nicht-mieterprivatisierungsfähigen Wohnungsbestände angeboten. Die Initiative Finanzplatz Deutschland hatte den Börsenwert der deutschen REITs im Jahre 2010 auf 133 Mrd. Euro geschätzt, davon 30 Mrd. Euro aus Einbringung von Wohnimmobilien.

Aussagen über das Verhalten der REITs als Vermieter von Wohnraum sind derzeit spekulativer Natur. Die aus den USA bekannten Housing Equity REITs (auf Wohnimmobilien spezialisierte REITs) verhalten sich im Vergleich zu unseren kommunalen Wohnungsunternehmen deutlich rendite- und umschlagsorientierter (d.h. sie betreiben ein aktives Portfoliomanagement). Die meisten Housing Equity REITs leisten keinen Beitrag zur Wohnungsversorgung benachteiligter Zielgruppen. Wegen ihrer überregionalen Ausrichtung lassen sie sich von den Kommunen auch nur bedingt für Zwecke der Stadtentwicklung, des Quartiersmanagements, der Sozialpolitik oder der Integrationspolitik einsetzen.

Die Befürworter einer Einbeziehung von Bestandswohnungen argumentieren, die REITs böten den Kommunen eine Chance zur Privatisierung von Wohnungsgesellschaften ohne Einschaltung von Privat-Beteiligungskapital-Fonds als Zwischenhändlern. Sie seien grundsätzlich auch besser dafür geeignet, den bisherigen Eigentümern ein Mindestmaß an unternehmerischem Einfluss zu sichern. Wegen des in den Beständen einer kommunalen Wohnungsgesellschaft natürlicherweise enthaltenen regionalen Kumulrisikos (also den wirtschaftlichen Risiken, die sich aus der Zusammenballung von Wohnungen an einem Standort ergeben) und in vielen Fällen auch wegen der zu geringen Portfoliowerte (der Wert eines REIT-Portfolios sollte mindestens 600 Mio. bis 1 Mrd. Euro betragen [7]) wäre es in der Regel aber nicht möglich gewesen, eine kommunale Gesellschaft einfach in eine börsennotierte REIT-AG umzuwandeln.[8][9]

Vor-REIT

Ein Vor-REIT ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Deutschland, deren Gesellschaftsziel auf die Grundsätze der REITs beschränkt ist, einige Voraussetzungen des REIT-Gesetzes erfüllt und noch nicht kapitalmarktfähig ist jedoch beim Bundeszentralamt für Steuern registriert ist. Die Vor-REIT fällt ebenfalls unter die Exit-Tax Regelung jedoch ist die Begünstigung auf 3 Jahre beschränkt.[10] Grundvoraussetzung ist daher der Rechtsstatus Aktiengesellschaft sowie der Sitz in Deutschland (ebenfalls der Geschäftsleitung des entsprechenden Unternehmens). Auch die Fokussierung auf Immobilien muss in der Unternehmenssatzung eindeutig definiert werden und von der jeweiligen Hauptversammlung beschlossen werden.

Einzelnachweise

  1. ↑ [1]
  2. ↑ Pressemitteilung „Deutsche Börse plant eigenständiges Segment und Indizes für REITs“, Gruppe Deutsche Börse, 17. April 2007.
  3. ↑ Koalitionsvertrag Ziffer II.3
  4. ↑ Positionspapier der Abgeordneten Runde, Pronold und Hauer (SPD) vom 12. Oktober 2006
  5. ↑ Ablehnung der Einführung von REIT durch Linkspartei
  6. ↑ F.A.Z. vom 4. August 2006, Seite 15
  7. ↑ Bilanzielle, steuerliche und immobilienwirtschaftliche Aspekte der Einführung des G-REIT vom März 2006 (Luther / Ernst & Young), S. 16
  8. ↑ Stellungnahme Kofner zum Referentenentwurf aus WuM 10/2006
  9. ↑ Forschungsbericht von Colin Jones für den ODPM 2004 mit einem Kapitel zu den Housing Equity Reits in den USA.
  10. ↑ Das neue REIT-Gesetz Gesellschafts- und kapitalmarktrechtliche Anforderungen an Unternehmen

Kategorie:Unternehmensform (Deutschland) Kategorie:Wertpapierrecht Kategorie:Steuerrecht Kategorie:Mietrecht Kategorie:Wohnungsmarkt

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